En los últimos años, transformar un local en vivienda se ha convertido en una salida habitual ante el encarecimiento del alquiler y la escasez de oferta inmobiliaria. Muchos propietarios han hecho esa reforma hace tiempo, pero a la hora de vender o regularizar la situación, se encuentran con una traba: el cambio de uso no figura en el Registro de la Propiedad. ¿Qué se necesita entonces para registrar ese cambio? La respuesta no es única, y depende por completo de en qué comunidad autónoma vivas.
La notaria alicantina María Cristina Clemente Buendía lo explica con claridad en un vídeo publicado en TikTok que ya ha dado la vuelta a los despachos: según la normativa urbanística de tu comunidad, el procedimiento puede ser más sencillo… o mucho más restrictivo.
Comunidad Valenciana: la prescripción juega a tu favor
Si el local que compraste lleva muchos años funcionando como vivienda y estás en la Comunidad Valenciana, hay buenas noticias. En esta región se admite la prescripción urbanística, lo que significa que, pasados ciertos años sin que la administración haya actuado, ese uso puede considerarse legal.
¿Cómo se acredita esa antigüedad? Hay varias vías:
- Mediante un certificado técnico
- Con un informe catastral
- A través del ayuntamiento
- O incluso con un acta notarial
En estos casos, no es necesario obtener una licencia nueva si se demuestra que la vivienda ya lleva años en uso sin problemas.
Galicia y País Vasco: sin prescripción, pero con salida
La situación cambia si estás en Galicia o el País Vasco. En estas comunidades no se admite la prescripción en lo referente al uso. Es decir, aunque el local lleve años convertido en vivienda, eso no basta para regularizarlo.
Aquí se exige presentar:
- Una licencia municipal para el cambio de uso,
- O un certificado de uso consolidado o fuera de ordenación, emitido por el ayuntamiento.
Este último documento reconoce que, aunque el uso no esté ajustado al planeamiento, se tolera por su antigüedad o por otras circunstancias.
Comunidad de Madrid: los más estrictos
Madrid es especialmente restrictiva. La normativa considera imprescriptibles los usos contrarios al planeamiento, lo que significa que el paso del tiempo no ayuda a legalizar la situación.
En este caso, si tienes un local que fue reformado como vivienda:
- Tendrás que demostrar cuándo se hicieron las últimas obras,
- Y además acreditar que ese uso no vulnera el planeamiento vigente.
La vía más habitual es presentar una declaración responsable, a la que la administración puede responder expresamente o simplemente no oponerse (lo que se considera una aprobación tácita).
¿Y si ya aparece como vivienda en el Catastro?
Hay algo importante que muchos desconocen: si el cambio de uso ya figura en el Catastro como vivienda, no tendrás que pagar impuestos por otorgar la escritura pública que lo refleje. No hay Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), ni ninguna otra tasa asociada.
Eso sí, para poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad, tendrás que aportar la documentación que exija tu comunidad autónoma, y que pruebe que el cambio de uso se ha realizado legalmente.
Un consejo práctico: no te fíes solo del Catastro
Muchos propietarios creen que si en el recibo del IBI figura “uso residencial”, ya está todo hecho. Pero no es así. El Catastro y el Registro de la Propiedad son dos bases de datos distintas, y que algo aparezca en uno no significa que esté regularizado en el otro. Si quieres vender, hipotecar o simplemente dormir tranquilo, lo ideal es hacer constar el cambio de uso en el Registro.
Lo que cambia de una comunidad a otra (y por qué deberías revisarlo)
El proceso para registrar un cambio de uso de local a vivienda no es igual en toda España, y eso puede confundir incluso a profesionales.
- En comunidades como la Valenciana, puedes basarte en la prescripción.
- En regiones como Galicia o País Vasco, hace falta una licencia o certificado municipal.
- En Madrid, además de demostrar la obra, necesitas que el uso no contradiga el planeamiento.
Si tienes dudas, consulta siempre con un notario o técnico urbanístico especializado en tu comunidad autónoma. Un trámite mal hecho puede derivar en problemas futuros, especialmente si piensas vender o alquilar la propiedad.
Y recuerda: lo que en un sitio es legal, en otro puede no serlo. En este tema, el código postal lo es todo.
