Las negociaciones de la Neinor Homes con el norteamericano Castlelake para adquirir Aedas Homes con el apoyo de Apollo han encendido una ‘guerra’ de fondos por el control del mercado promotor español, un sector muy poco concentrado —las grandes empresas apenas copan el 10% del mercado—y caracterizado por sus buenos fundamentales: España apenas produce entre 100.000 y 120.000 viviendas al año, cuando la demanda medida en creación de hogares es el doble, motivo que ha provocado fuertes subidas en los precios.
La venta de Aedas Homes, encargada por Castlelake el pasado año a Deutsche Bank, supondrá la mayor operación corporativa de una promotora desde el estallido de la burbuja, aunque no la primera, ya que desde la recuperación de este sector a partir de 2014 ha habido un fuerte baile de fondos. El último en salirse ha sido Bain Capital, que vendió el 10% de Habitat Inmobiliaria y cedió la gestión de toda la cartera de activos precisamente a Neinor Homes, después de siete años de inversión, además de traspasar la cartera de suelos a Aedas Homes. La decisión que tomó Bain fue consecuencia de un problema común que viven los fondos presentes en el sector, desinvertir una vez cumplido su ciclo.
No fue capaz Bain Capital —que solo se encontró con una oferta a la baja de Aedas cuando quiso vender Habitat—, pero hasta ahora tampoco lo había sido Castlalake, que ha intentado sin éxito colocar su participación en Aedas Homes en varias ocasiones. La última vez con Starwood y Hines, aunque sin éxito. Anteriormente, Värde Partners fue otro de los fondos que sufrió una crisis de iliquidez: no logró sacar a bolsa Vía Célere ni venderla en el mercado, a pesar de que exploró una operación de fusión con Neinor. Ahora, después de haber desinvertido parte de la cartera, este vehículo última una recapitalización de la promotora de la mano de otro, en este caso CBRE Investment Management.
Mayor concentración en el sector
En los últimos años, las diferentes promotoras han jugado a convertirse en un líder en el mercado. Aedas Homes y Castlelake lo habían conseguido hasta ahora: la promotora entregó en su último ejercicio fiscal más de 5.200 millones, una cuota de mercado superior al 5%, y ha logrado facturar durante dos años consecutivos más de 1.100 millones, un hito en el sector. Sin embargo, Castlalake ha agotado con creces su ciclo de inversión y tiene que desinvertir, algo que podría aprovechar su rival Neinor Homes, que está participada por el europeo Orion Capital Managers, el hispanobritánico Stoneshield y el israelí Adar, que, además de Habitat en 2024, ya compró Quabit en 2021, una de las promotoras cotizadas con más historia.
La unión de Neinor Homes y Aedas Homes arrojaría un gigante capaz de poner en el mercado cerca de 7.500 viviendas al año, cifra récord en España, aunque ínfima a nivel europeo. Gigantes británicos como Barratt Developments o Vistry Group entregaron más de 17.000 inmuebles en 2024. Lo que está claro es que la adquisición supondría para Neinor hacerse con el control de un gran banco de suelo concentrado principalmente en la Comunidad de Madrid, una de las zonas con mayor demanda de todo el territorio.
La coinversión mató al promotor de toda la vida
Detrás de este baile de accionistas en las promotoras se esconden también dos modelos antagónicos de entender y trabajar la promoción residencial. En un lado se encuentra el modelo clásico, representado por Aedas, Metrovacesa o Habitat, consistente en comprar a pulmón suelo, meterlo en balance y posteriormente desarrollarlo, obteniendo los retornos una vez se venden y entregan las viviendas, generalmente nunca antes de tres años después de la primera inversión. El otro modelo es el de plataforma de gestión, en el que el promotor carece de fondos propios —el capital para los proyectos lo aporta un socio capitalista— y la promotora recibe comisiones por cada hito que logra, modelo que ha abanderado Neinor Homes, pero que han asumido otras compañías, entre ellas la propia Aedas.
Este cambio en el negocio, que, por otro lado, lleva existiendo desde hace muchos años y compañías como Momentum REIM o Exxacom lo vienen desarrollando con mucho éxito, deriva también de la situación en los mercados bursátiles. Las promotoras en los últimos años han cotizado muy por debajo del valor de sus activos penalizadas por los grandes balances que necesitan para desarrollar la promoción clásica. Esto se agudiza más en compañías con mucho volumen en los que encontrar una valoración se antojaba aún más complejo, situación de la que ha terminado cansándose Castlelake.
Metrovacesa y las promotoras familiares, ajenas
Fuera de esta partida de ajedrez hay un grupo de empresas que observan lo que ocurre desde fuera. En concreto, se trata del elenco de compañías de capital familiar que sobrevivieron a la ‘borrachera’ y posterior resaca de los años de la burbuja. Aquí destacan nombres como la vasca Amenabar, la madrileña Pryconsa, la gallega Avantespacia o Vía Ágora, esta última propiedad de Gómez-Pintado. Su situación financiera a grandes rasgos es buena y disponen de liquidez para acometer inversiones a largo plazo que el capital institucional no apoya, como el desarrollo de suelo. Esto les da una posición ventajosa para hacerse con grandes bolsas de parcelas que desarrollar en los siguientes años.
El rara avis del mercado es Metrovacesa, en la que el poder se reparte entre dos entidades financieras, Banco Santander y BBVA, y un capital de largo plazo, el del magnate mexicano Carlos Slim. Los bancos están de salida desde hace años, pero hasta ahora no han alcanzado un acuerdo en precio con el máximo accionista de FCC y Realia, un inversor muy paciente. La historia de esta promotora está escrita y tarde o temprano el cambio de mandos se materializará, aunque en el mercado nadie sabe cuando, después de que se hayan cumplido tres años desde la incursión del multimillonario latinoamericano.
