El Banco de España sigue sin observar «señales de relajación en los estándares de concesión de préstamos» por parte de los bancos que pudieran llevar a las entidades a asumir riesgos excesivos y generar una burbuja, como la inmobiliaria que estalló en 2008 con resultados dramáticos. Pese a ello, ha comenzado a analizar por recomendación europea la activación en el futuro de «límites» en la concesión de préstamos que le permitieran pinchar posibles burbujas antes de que se produzcan. Se trata de un paso inédito, pero la decisión final no está tomada. Para adoptarla, se tendrá en cuenta el efecto que podrían tener dichos límites en el acceso de la población a la vivienda, en los últimos años muy tensionado por la subida de los precios y la falta de oferta.
La razón de fondo de que haya comenzado a valorar la implementación de estas medidas es que «existe un consenso internacional creciente sobre la necesidad de tener activados unos límites macroprudenciales estructurales sobre las condiciones de concesión de préstamos hipotecarios«, según apunta el organismo gobernado por José Luis Escrivá en la edición de primavera de su bianual informe de estabilidad financiera. De hecho, solo tres países de los 21 que conforman la Unión Bancaria de la UE (España, Alemania e Italia) no tienen activadas este tipo de medidas. A principios de 2024, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (dependiente del Banco Central Europeo) consideró «adecuado» que así fuera en el caso de España, pero «recomendó» al Banco de España que valorase su introducción en el futuro.
En consecuencia, el organismo ha desvelado este martes que «está avanzando en el desarrollo del marco de seguimiento y calibración de los límites sobre las condiciones de concesión de préstamos y está evaluando su activación«. Es decir, que tiene «muy avanzada» la metodología y los indicadores que le llevarán a tomar decisiones sobre dichos límites a los préstamos, si bien de momento no ha considerado necesario activarlos. Llegado el momento, la activación no solo dependerá de la valoración sobre los riesgos que existan para la estabilidad financiera, sino también del «análisis de coste/beneficio» de las medidas.
Medidas complicadas
Aunque los límites a la concesión de créditos se pueden fijar para otros préstamos a hogares (como los de consumo) y a los que reciben las empresas, se trata de medidas especialmente «complicadas porque afectan al acceso a la vivienda» cuando se aplican a las hipotecas, como ha admitido este martes el director de estabilidad financiera de la institución, Daniel Pérez Cid. De ahí que considere «fundamental» tener el marco analítico sólido preparado para poder tomar las medidas «en caso de que sea necesario».
El Banco de España, en este sentido, sigue estimando -como viene sucediendo en los últimos años- que la vivienda registra una sobrevaloración en el país respecto a su tendencia de largo plazo, pero que permanece en «niveles moderados» gracias a la «evolución favorable de la renta de los hogares (por el empleo) y la contención de los tipos de interés (por la relajación de la política monetaria del BCE)». Con todo, también admite que el desequilibrio de los precios es creciente, con un rango de entre el 1,1% y el 8,5%, frente al 0,8%-4,8% anterior. De media, ha subido del 2,63% al 3,64% y en un año podría estar en el 6,06%.
Estos cálculos se basan en cuatro métodos de valoración, que tienen en cuenta factores como la renta disponible de los hogares, el nivel de los tipos de interés, la relación entre el crédito y el PIB, o la evolución pasada de los precios. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que el Banco de España mide la sobre o infravaloración de la vivienda desde el punto de vista de la estabilidad del sistema financiero, como es su competencia, y no desde la perspectiva del creciente problema social que supone acceder a un piso. Las medidas para solucionar este problema, ha recordado el director general, «exceden» las competencias del organismo.
Caja de herramientas
En 2018 y 2019, el Gobierno dotó al Banco de España de un paquete de nuevas herramientas para evitar burbujas que emanan de los cambios regulatorios impulsados a nivel global y europeo como consecuencia de la anterior crisis internacional. El organismo puede activar una o varias de estas medidas a la vez y tanto para créditos a particulares como a empresas. Según calculó en 2021, de haber estado estas herramientas activas antes de la anterior crisis, los bancos se habrían visto obligados a tener entre 64.000 y 109.000 millones de euros de capital más (frente a los en torno a 60.000 millones que costó al Estado rescatar a las entidades quebradas).
El Banco de España puede imponer a los bancos que guarden una hucha de capital específica para afrontar las futuras pérdidas de sus hipotecas u otras carteras de créditos o activos (colchón anticíclico sectorial), lo que desincentivará su concesión. Si con ello no es suficiente, también puede establecer límites máximos al peso de dichas carteras en el capital de la entidad. Además, tiene la posibilidad de limitar el porcentaje máximo que la hipoteca puede financiar del valor o el precio del inmueble, la renta disponible máxima del cliente que puede ir destinada a pagar el crédito, y los plazos de vencimiento y de carencia del préstamo, entre otros indicadores.
