El mercado hipotecario se ha transformado en la última década. El 65% de las hipotecas que se contratan son a tipo fijo, un porcentaje que entidades como Caixabank elevan al 94%, cuando en 2015 la cartera a tipo variable era prácticamente total. «Cuando el euríbor está en crecimiento, la gente opta por la seguridad que ofrece el tipo fijo, que permite conocer siempre la cuota mensual. En 2023 incluso se prefería un tipo fijo alto frente al variable», indica la portavoz Consejo General del Notariado, María Teresa Barea. Ahora, en un escenario de caída progresiva de los tipos de interés, ¿puede cambiar la elección de los compradores entre una hipoteca a tipo fijo o variable?
«Es verdad que si la expectativa es de bajada de los tipos de interés, a algunos consumidores les puede resultar atractivo contratar una hipoteca variable. Pero hasta el momento, ya inmersos en un escenario de descenso de tipos, lo que seguimos viendo es una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo debido a la seguridad que aportan en un entorno de precios muy competitivos», indica a El Periódico la Asociación Hipotecaria Española.
Simulación de las cuotas
«Es un momento complicado para esta elección. Un tipo fijo puede que se considere caro porque el euríbor seguirá bajando. Pero, si se opta por el variable, ¿dentro de unos años, qué situación se deberá afrontar?», señala el director de Estudios Financieros de la Fundación Funcas, Santiago Carbó. En cualquier caso, el economista descarta que un comprador deje escapar una vivienda de su elección por esperar a una situación más favorable. «En la competición por dar hipotecas, aquellas entidades que ofrezcan un tipo fijo razonable en el contexto actual de tipos a la baja se van a llevar el gato al agua», se responde.
El euríbor se situó en el 2,43% en diciembre, tras un descenso continuo desde octubre de 2023, cuando alcanzó el 4,16%, su máximo en los últimos 14 años, lo que repercutió en un importante aumento de las hipotecas a tipo variable. Teniendo en cuenta los tipos medios publicados por el Banco de España, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años alcanzó una cuota de 837 euros. La mensualidad en la de tipo fijo medio aplicado por las entidades (3,23%), rondaba entonces los 730 euros. Pese a la caída del euríbor, la hipoteca media a tipo fijo, teniendo en cuenta todos los condicionantes en las contrataciones, siguió ofreciendo mejores cuotas en noviembre de 2024, según puede observarse en el gráfico. Esta tendencia se mantiene para 2025. En un escenario con un descenso del tipo fijo medio al 2,50% y del euríbor a 12 meses al 2,10%, tal y como estiman los analistas consultados, la cuota para 150.000 euros de préstamo es de 711 euros en una hipoteca variable de euríbor+0,90% y de 673 euros en el caso del tipo fijo.
Un marco de tipos fijos competitivos ya está provocando que la opción de elegir una hipoteca mixta, que presenta un tipo fijo menor los primeros años para luego pasar a una cuota variable, pueda perder atractivo, según Carbó, que indica que «sería la opción para quienes consideren desde un inicio vender la vivienda a corto plazo», antes de dar el salto al tipo variable.
Una anomalía
«La hipoteca a tipo fijo es la más sencilla y protege a los clientes. Hace muchos años el tipo variable era el reinante, pero era una anomalía. Una operación hipotecaria es la más importante para las familias, que condiciona los próximos 20 o 30 años, y deben poder prever lo que les supondrá», explica el director de Propuesta de Valor de Banca Retail de CaixaBank, Ramón Faura.
Faura destaca la importancia de informarse de todas las opciones disponibles y entender que se trata de un pago a muy largo plazo. El compromiso ya se muestra en el momento de abonar la entrada. «El supervisor exige que el préstamo responsable debe ser del 80% y la persona aporte el 20%, lo que indica que tiene capacidad y puede asumir una responsabilidad los siguientes años», explica.
Préstamo ampliado
Las opciones a la hora de elegir hipoteca son muy variadas. Una tendencia reciente en la financiación es incluir el coste de reformas destinadas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, como instalar nuevas ventanas o sustituir la caldera por un sistema de aerotermia, para lo que CaixaBank sí que eleva el préstamo por encima del 80%. «El 93% de las compras son de vivienda de segunda mano que requieren esta reforma, que reduce el costo energético y revaloriza la propiedad», destaca Faura, que recuerda que es necesario aportar el certificado de eficiencia energética para poder vender una vivienda. Las entidades cuentan con simuladores de ahorro energético que muestran cómo cambia el precio de una vivienda en función de su adecuación.
