En la última década, el precio de una habitación en los hoteles de lujo más exclusivos de Madrid ha experimentado un aumento superior al doble, coincidiendo con la llegada de destacadas cadenas internacionales como Four Seasons, Mandarin Oriental y Rosewood a la capital. Además, en los últimos cinco años, el número de hoteles de cinco estrellas ha crecido un 16%. Esto ha dado pie a diversas interrogantes sobre los propietarios de estos establecimientos, las cadenas que han irrumpido en el mercado y las razones detrás del vertiginoso incremento en los costos de alojamiento en estos hoteles de lujo, en el marco del actual auge turístico en Madrid.
El furor detrás del lujo hotelero en la capital está directamente relacionado con el potencial de gasto que tienen estos turistas. Mar de Miguel, vicepresidenta ejecutiva de la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM), pone cifras a lo que califica como «visitantes de alto impacto»: «No representan más del 1% del total, pero suponen el 20% de los ingresos turísticos en la ciudad: genera un nivel de gasto cuatro veces superior en restauración, tres veces en transporte e, incluso, seis veces más en entretenimiento». La capital está en el foco de esta clase de turistas por diversos motivos, pero entre ellos destaca la irrupción de marcas internacionales, la alta seguridad de la ciudad o su oferta cultural y gastronómica.
Detrás de este fenómeno está la internacionalización de la capital como destino turístico. «Madrid ha hecho muy bien sus deberes y lleva años adaptándose para recibir a un cliente superior. Gastronómicamente, la ciudad ha dado un paso adelante, tanto que para ir a cenar un domingo hay que reservar con quince días de antelación, las infraestructuras son de alto nivel, la ciudad está limpia y tiene muchas zonas peatonales. Madrid ya no es solo la Gran Vía, como hace años, cuando los turistas eran españoles de provincia que venían al teatro y de compras», resume Bruno Halle, socio-director de la división hotelera de la consultora Cushman & Wakefield.
La oferta hotelera de lujo aumenta
Según datos de Colliers, en los últimos cinco años, la oferta hotelera de lujo en la capital ha pasado de 36 complejos y 5.800 habitaciones a 39 activos y 6.700 estancias. A esta cifra hay que sumar los inmuebles que han sufrido remodelaciones y mejorado sus instalaciones y servicios, obras que se han traducido en algunos casos en la entrada de grandes cadenas internacionales. Este es el caso de los tres de los hoteles de gran lujo de la ciudad: el Four Seasons, ubicado en Centro Canalejas, el Mandarin Oriental, en el emblemático Ritz, o el Rosewood Villamagna, en el corazón del Barrio de Salamanca.
Sin embargo, esto no acaba aquí, ya que el número de complejos hoteleros seguirá en aumento. «En los próximos años se añadirán a la oferta actual al menos ocho hoteles, entre los que destacan el Nobu, ubicado en la calle Alcalá, el Nômade, fruto de la transformación del antiguo Iberostar Las Letras, o la reconversión del número 20 de la Gran Vía, que albergará un hotel abanderado por la marca Brach», explica Gonzalo Gutiérrez, director general de Hoteles de la firma de consultoría Colliers.
Los precios de una habitación se han duplicado
El precio de las habitaciones de lujo se ha más que duplicado en los últimos diez años. Según datos de STR (companyia de CoStar Group), la tarifa media diaria de una habitación (ADR) de cinco estrellas en Madrid ha pasado de los 200 euros en 2015 a superar los 450 euros en 2024. Además, los ingresos de las habitaciones ocupadas (RevPAR) ha pasado de menos de 150 euros a más de 300. «A pesar de este crecimiento, todavía hay margen para incrementos, ya que los precios no solo continúan por debajo de los que se registran en Barcelona, sino también de las principales ciudades europeas, como París, Londres o Milán», añade Gonzalo Gutiérrez de Colliers.
Mar de Miguel de la AEHM cree también que hay un «margen de crecimiento grande» para equipararse con el resto de Europa porque la ciudad seguirá aumentando el número de visitantes que recibe, asunto que supondrá un «reto». El socio de Hoteles de Cushman & Wakefield destaca que hay un perfil de turista dispuesto a gastar más de 800 euros por dormir una noche en la capital, algo que antes no existía.
Nuevos perfiles de turistas
La internacionalización del visitante es un fenómeno claro. Según Colliers, el turista estadounidense lidera el ránking de pernoctaciones, registrando un total de 2,1 millones en 2024, un 26% más que el año anterior, junto con los chinos, que también están empezando a jugar un papel muy relevante en la capital tras duplicar sus estancias. «Estos cambios en el perfil explica la llegada de nuevos operadores hoteleros en el sector lujo capaces de ofrecer un producto diferencial a un turista con mayor poder adquisitivo», desarrollan.
Según el análisis realizado por Activos, el vertical económico de Prensa Ibérica, en colaboración con Colliers y Cushman & Wakefield, 19 de los 39 hoteles de cinco estrellas de la capital están operados por cadenas internacionales, entre las que destacan Marriot, Hyatt o Minor, además de las especializadas en lujo antes mencionadas, como Four Seasons, Mandarin Oriental o Rosewood. Entre los restantes, once complejos están en manos de grandes cadenas nacionales, como Meliá, Barceló, Palladium o Eurostars; mientras los demás son gestionados por operadoras ‘boutique’ como Hospes, Único o Derby.
Entre los propietarios de los complejos destaca el perfil de inversores privados y los vehículos familiares (family office en el argot). En esta lista entran sagas como los mexicanos Díaz Estrada, los Fernández-Ordás Abarca, dueños de la socimi Torimbia; Fernando Masaveu Herrero, de Grupo Masaveu; el diplomático Fernández Villaverde y Silva; los Saorín; Gabriel García Alonso, presidente de la AEHM; o los hermanos Jon y Francisco Riberas, fundadores de Gestamp. Otros grandes inversores son las socimis, como Merlin Properties, Millenium o Silicius, y grandes institucionales internacionales, como el fondo soberano de Qatar, Archer Capital (APG y el fondo soberano de Singapur GIC) o Bank of America, además de entidades financieras como CaixaBank o BBVA. [Pueden consultarse todos los dueños de los hoteles cinco estrellas en Madrid y las cadenas que los operan en el mapa interactivo superior]
Hostelería y ocio a la altura de Nueva York
Los expertos entrevistados coinciden en que el potencial de la capital es su seguridad, unido a su oferta cultural y gastronómica al nivel de otras grandes urbes a nivel mundial. «Los multimillonarios están impresionados con Madrid porque hay productos de restauración a la altura de los que existen en Nueva York o Tokio. Tal es el fenómeno, que he oído a turistas decir que no van a una determinada ciudad porque no hay un hotel Four Seasons«, ejemplifica Bruno Halle de Cushman & Wakefield.
También de acuerdo con esto está Gonzalo Gutiérrez de Colliers, que añade: «Dado el posicionamiento mundial cada año más consolidado, gracias a la calidad de sus infraestructuras, su extensa oferta de eventos tanto deportivos como culturales y la importancia del turismo corporativo, es evidente que aún hay espacio para que la ciudad continúe mejorando sus indicadores de rentabilidad». Esto ocurrirá, según Mar de Miguel de la AEHM, si Madrid continúa «siendo la ciudad que ya es».
