La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es fundamental en la regulación del alquiler en España, pues determina tanto los derechos como las obligaciones de inquilinos y arrendadores.
Las medidas incluidas en la Ley por el Derecho a la Vivienda, que se publicó en el BOE el 25 de mayo de 2023, pretenden aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda, como en el caso de Canarias. Además, la citada legislación introduce cambios significativos que comenzarán a aplicarse en 2025 y que afectarán a la manera en que se calculan los precios de los alquileres dando mayor protección a los inquilinos.
Hasta el momento, los alquileres se ajustaban anualmente basándose en el Índice de Precios al Consumo (IPC), con límites establecidos que prevenían subidas descontroladas. En 2023, este límite fue del 2% y, en 2024, del 3%. Sin embargo, con la nueva regulación, a partir de 2025, el IPC dejará de ser la referencia para calcular la actualización del alquiler.
Manifestación histórica en Barcelona contra los alquileres abusivos. / MARC ASENSIO CLAPÉS
¿Quién establece el nuevo índice de referencia para los alquileres?
La legislación estipula que se establecerá un nuevo índice de referencia, cuya obligación recae en el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice que regirá la actualización anual de los precios de alquiler, deberá ser publicado antes que finalice 2024, lo que permitirá conocer cómo se calcularán finalmente las rentas. Así, se espera que el Gobierno proponga un sistema que evite incrementos excesivos en los precios, ofreciendo más estabilidad a los inquilinos.
Pese a los cambios que introdude la nueva Ley de Vivienda, según los datos de Europa Press recogidos de la última encuesta de ING Consumer Research centrada en el mercado de la vivienda español, un tercio de los inquilinos destina entre el 33% y el 50% de sus ingresos al pago del alquiler, y casi la mitad de ellos (49%) alquila porque no puede afrontar el coste de adquirir una vivienda.
Cartel de alquiler de un piso. / La Provincia
¿En qué benefician las leyes al inquilino?
La nueva Ley de Vivienda ofrece una serie de beneficios que aumentan la seguridad y estabilidad para los inquilinos. Entre ellos, se encuentran los siguientes:
- La duración del contrato será la que libremente pacten propietario e inquilino. No obstante, para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo pactado fuera inferior a cinco años (cuando el arrendador sea persona física) o a siete (si fuera persona jurídica) el contrato se prorrogará automáticamente hasta llegar a esos 5 o 7 años, por plazos anuales. Con la ley anterior, este plazo era únicamente de hasta 3 años.
- Se aumenta el periodo de preaviso que el arrendador debe dar antes de finalizar el contrato, que ahora será de cuatro meses, mientras que el inquilino contará con un plazo de dos meses para avisar.
- Anteriormente, los arrendadores podían exigir depósitos o avales desproporcionados; ahora, el límite para estas garantías adicionales se establece en dos meses de renta.
- Si el arrendador es una persona jurídica, debe asumir los costos relacionados con la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato, lo que reduce las cargas económicas que normalmente recaían sobre el inquilino.
- Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario). Se puede obtener una reducción del 50% en la declaración de la renta si la casa está alquilada como vivienda.
- Pagar menos de alquiler a cambio de mejoras de la vivienda. El inquilino puede realizar obras de mejora (nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda) si el casero lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas.
- El Real Decreto-ley 7/2019 ha establecido un protocolo de actuación por parte de la administración que da mayor protección a las personas y familias vulnerables en situación de desahucio, y una mayor claridad y seguridad jurídica al procedimiento. Se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales competentes. De esta forma, los servicios sociales pueden analizar cada caso y dar soluciones habitacionales o alternativas al lanzamiento.
Los cambios en la ley representan un avance significativo en el acceso a la vivienda y la protección de los inquilinos en España. La nueva ley busca equilibrar las relaciones entre propietarios e inquilinos, promoviendo la estabilidad y facilitando el acceso a vivienda digna.
