En las últimas semanas, la gran banca nacional ha dado pasos en la digestión del ‘ladrillo tóxico’ heredado de la crisis, cuando las entidades financieras se adjudicaron miles de inmuebles fruto de impagos de los préstamos hipotecarios vinculados a estos. Los dos últimas grandes protagonistas han sido CaixaBank y Banco Santander, cerrando importantes movimientos en sus filiales que aglutinan (o aglutinaban) buena parte de sus inmuebles o bien saliendo de negocios no estratégicos ni relacionados con su actividad.
El pasado verano, BuildingCenter, la filial creada por La Caixa (antes de transformarse en CaixaBank) para la desinversión de sus activos ‘tóxicos’, aprobó una reducción del 95% de su capital, que pasó de estar cifrado en 2.000 millones de euros a solo 100 millones. Desde la entidad financiera explican que esta operación se ejecuta para «tener una situación patrimonial sostenible por requisitos legales a largo plazo». La sociedad acumula desde 2011 (y hasta 2022) pérdidas valoradas en más de un billón de euros (1.294.698 millones de euros) y reducir capital permite compensarlas para evitar entrar en causa de disolución.
Pocos meses más tarde, el segundo mayor banco de España, Banco Santander ejecutó otra operación para digerir parte de sus activos tóxicos, en este caso los heredados de la compra de Banco Popular, aglutinado dentro de la cartera Quasar, que incluye el servicer Aliseda. Aunque la entidad presidida por Ana Botín ya vendió a Blackstone el 51% de esta compañía en 2017, en las últimas semanas ha formalizado una rebaja de su participación al mínimo, con una reducción drástica de capital y una posterior ampliación suscrita únicamente por el fondo norteamericano, que ya controla más del 90% de la sociedad. Adicionalmente, Santander ha apostado también por desinvertir participaciones residuales que mantenía en otros servicers, además de Aliseda: en julio vendió el 15% de Aktua a Intrum y el pasado año traspasó el mismo porcentaje de la filial española de doValue.
«El Banco Central Europeo (BCE) ha exigido a los bancos que se dediquen a su actividad, dar préstamos, no gestionar activos improductivos, los cuales, si se enquistan en el balance, consumen recursos y restan eficiencia a la entidad. Adicionalmente, el inmobiliario no es el negocio bancario: para sacar valor a estos préstamos, en muchos casos, hay que invertir en capex y las entidades no están dispuestas a aportar este capital», resume José Masip, socio de Atlas Value Management.
Álvaro Alonso Arroyo, socio responsable de Portfolio Solutions & Restructuring en SaT FSO, y José María García-Bouza Mur, senior advisor en SaT FSO, ambos de la ‘big four’ EY, añaden: «Para los bancos, los NPL (préstamos morosos) no son una preocupación, ya que suponen menos del 3% de media de sus balances. De lo que les queda, hay una cantidad importante de suelos ilíquidos —porque el residencial se vende rápido—, que los bancos los están aprovisionando al máximo, aprovechando la ventana de tipos altos, los cuales en el futuro se terminarán vendiendo. Otros activos tendrán salidas más complicadas, como aquellos inmuebles destinados a alquiler social u ocupados ilegalmente, pero son residuales».
El sector de los servicers
El sector que vive un momento convulso es el del servicing, ‘fontaneros’ especializados en transformar créditos impagados en activos tangibles y proceder a su venta. Este fue un negocio muy rentable tras el estallido de la burbuja, pero cada vez ha ido mermando más, también porque el auge de la competencia se tradujo en una reducción de las comisiones. El socio de Atlas Value Management explica: «Las carteras se han ido ‘descremando’, es decir, se han ido vendiendo los activos buenos u quedan los más difíciles de vender, bien porque su valor es muy inferior o porque hay que acometer una gran inversión que hace inviable la operación». Por este motivo, el negocio de los servicers se ha ido reduciendo cada vez más y más, unido a que la concentración bancaria ha limitado el número de contratos. «Se esperaba un repunte de la morosidad tras la pandemia, pero finalmente no se ha dado porque se han activado los préstamos ICO y se ha dopado al mercado, evitando un aumento del volumen», contextualiza Masip de Atlas Value Management.
Alonso Arroyo y García-Bouza Mur de EY creen que se va a producir un proceso de concentración (fusiones entre compañías) «seguro». Ambos, con distintas palabras, apuntan que es «inevitable» porque el mercado es cada vez más pequeño y se necesita escala para ser rentable. «Cada vez vemos una tendencia más grande de los clientes (bancos y fondos), en vez de tener un único servicer que pueda hacer todo, vemos una tendencia mayor a contratar compañías de nicho y especializados porque las carteras son de peor calidad y dificultad. Por ejemplo, los suelos que no se venden necesitan en muchos casos gestión urbanística», añaden.
Este fenómeno de consolidación mencionado ya está en marcha. Por ejemplo, Intrum, en los últimos años, ha sido uno de los grandes protagonistas, tras adquirir Solvia (Banco Sabadell), Haya Real Estate (Cerberus) y Aktua (Banco Santander). Sin embargo, esta tendencia no se ha frenado, aunque la venta de Servihabitat no encontró comprador. En los próximos años, podría salir al mercado Hipoges, controlado por KKR. En la actualidad, Intrum gestiona el 31% de volumen de activos, Hipoges el 26%, Aliseda el 13% y Servihabitat el 10%, según los datos de Atlas Value Management.
El final de Sareb, la gran incógnita
Otro signo de cómo ha digerido España la burbuja inmobiliaria y financiera de 2007 la va a marcar el futuro de la Sareb. Este ‘banco malo’ se creó para aglutinar una gran parte del ‘ladrillo tóxico’ de las cajas de ahorros (y algunos bancos), con el fin de sanear sus balances. Su fecha de fin programada es 2027, pero fuentes de la entidad ahora participada mayoritariamente por el Frob han reconocido abiertamente que va a ser imposible desinvertir toda su cartera de activos antes de ese año. Su futuro está en el aire y no hay una decisión tomada sobre qué ocurrirá, con el añadido de que, además de desinvertir su porfolio, la compañía ha empezado a operar en el segmento del alquiler asequible desde que el Estado tomó la mayoría del capital.
