Una gran mayoría de alquileres de corta duración (ACD) se encuentran en municipios pequeños y medianos. Es lo que refleja un estudio encargado por la plataforma de alojamientos Airbnb a la consultora PWC. Según el informe, el 76% se ubica en este tipo de localidades, especialmente en destinos vacacionales. «En las grandes ciudades que concentran la actividad económica y tienen una escasez de viviendas, la proporción del ACD es baja. Por ejemplo, en Barcelona solo el 0,34% de las viviendas se destinan de forma intensiva a ACD», recoge el informe.
En este sentido, el texto cita datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) que reflejan que España cuenta con 351.389 alquileres de corta duración, lo que supondría solo el 1,3% del total de viviendas. Y, de ellas, únicamente 130.013 se estarían dedicando de manera principal al alquiler turístico, «lo que representa el
0,5% del total de viviendas».
Además, el informe titulado Impacto del alquiler de temporada en España dice que la mayoría de los alquileres de corta duración se ubican en viviendas secundarias, «lo que significa que su presencia es menor en las zonas de alta demanda». En este sentido, también remarca que «una ventaja clave de los ACD es su flexibilidad para ser utilizados como propiedades residenciales durante períodos de baja demanda turística». Y, además, defiende que sirven para «ampliar la cantidad y variedad de la oferta» alojativa.
El informe remarca además que la regulación de los alojamientos de corta duración en las ciudades, con medidas destinadas a reducir y limitar estas viviendas, no han logrado controlar el crecimiento de los precios del alquiler. Y pone varios casos que ha estudiado a fondo.
En Barcelona dice que desde 2020 se ha reducido la oferta de alquileres de corta duración en un 56% por las decisiones del Consistorio, mientras los precios de alquiler no han dejado de subir. «De 2020 a 2023, el precio por metro cuadrado aumentó un 24%, de 15,7€/m2 a 19,4€/m2», recoge el informe.
En el caso de Madrid, donde la corporación municipal que dirige José Luis Martínez Almeida también ha declarado la guerra a los pisos turísticos, hay 14.133 propiedades empleadas como alojamientos de corta duración -ya sea de forma ocasional o intensiva- y representan solo el 0,92% del total de viviendas. Esto «sugiere que su impacto en la oferta de viviendas es mínimo», dice el informe. Y argumenta que los distritos de Madrid con un mayor incremento porcentual en los precios del alquiler tienen un porcentaje de menos del 0,6% de viviendas dedicadas al alquiler de corta duración.
En este sentido, el informe que también analiza el caso de Baleares propone como alternativa incentivar la construcción de vivienda social, que ha disminuido un 63%, de 9.695 unidades anuales entre 1991 y 2012 a solo 3.557 entre 2013 y 2023. Además, sugiere abordar las 97.178 viviendas vacías de la ciudad, lo que supone superar en 16 veces el número de alquileres temporales intensivos.
Movilizar vivienda vacía
Según el estudio, una mayor presencia de los alquileres de corta duración «no demuestra una relación significativa o relevante sobre los niveles de precios nacionales o sobre las diferencias en el crecimiento de los precios municipales». Además, dice que las estimaciones «muestran una clara relación entre las variables de demanda y los niveles de precios a nivel nacional, así como sus diferencias entre municipios, mientras que las variables de oferta solo explicarían las diferencias de precios entre municipios».
A nivel estatal, el informe encargado por Airbnb resalta el hecho de que España cuenta con casi 4 millones de viviendas vacías, lo que supone el 14% del total del parque. Aunque han aumentado en 394.000 en la última década, el informe reconoce que estas propiedades se encuentran principalmente en municipios pequeños, aunque dice que «también son importantes en las
principales ciudades».
El texto pone de manifiesto además cómo el mercado inmobiliario español ha enfrentado en los últimos años una notable presión sobre los precios. «Desde 2015, los precios del alquiler y de compra han subido un 57% y un 47%, respectivamente», remarca. Asimismo, indica cómo el crecimiento de los precios de la vivienda ha superado el aumento de los ingresos de los hogares. En concreto, los ingresos han crecido un 33%, 14 puntos porcentuales menos que el aumento de los precios de compra y 24 puntos menos que el incremento de los precios de alquiler.
El informe trata de desvincular el auge de los precios del crecimiento de la oferta de alojamientos turísticos y de temporada. En este sentido, dice que esa subida está impulsada «por un incremento significativo de la demanda, influenciada por factores demográficos y macroeconómicos». La creación neta anual de hogares ha crecido hasta alcanzar en 2023 niveles casi seis veces superiores a los de 2015.
Desajuste entre la oferta y la demanda
Además, abunda en que el aumento de la demanda en los últimos años no ha ido acompañado de un correspondiente aumento de la oferta, lo que se ha traducido en un importante desajuste entre la oferta y la demanda. Como resultado, añade, en 2023 se han creado tres veces más hogares que nuevas viviendas. Y avisa de que no sé prevé una solución a corto plazo, pues se estima que para 2025 se crearán 286.000 hogares, mientras que solo se construirán 98.000 nuevas viviendas. Esto arroja un déficit de 188.000 viviendas. «Sería necesario triplicar los niveles de construcción actuales para cubrir la demanda de vivienda», expone el informe.
A largo plazo, la magnitud del desajuste «dependerá del comportamiento de la oferta». «Si no hay cambios en el ritmo de creación de vivienda, para 2035 el déficit de vivienda acumulado superará los 2,3 millones de hogares. Mientras tanto, si se asume el mismo ritmo de crecimiento de la vivienda que los últimos 10 años, y una tasa 1,5 veces mayor, los déficits estimados son de 1,9 millones y 1,5 millones de viviendas, respectivamente», apunta el informe.
