En los últimos cinco años, entre 2019 y 2024, la oferta de viviendas de lujo (aquellas que superan los 800.000 euros) ha subido un 150%, periodo en el que los precios medios se han disparado un 28% hasta máximos históricos, desde los 1,56 millones de euros hasta rozar casi los 2, según un informe presentado se forma conjunta por el portal Fotocasa y el complejo de lujo Infinitum, propiedad de Criteria, el brazo inversor de la Fundación LaCaixa.
En los últimos años, en el mercado residencial tradicional de compraventas y alquiler, los precios han registrado subidas en los últimos años por el desequilibrio existente entre una oferta escasa y una demanda alta: España solo construye 100.000 casas al año cuando la creación de hogares supera los 250.000. Sin embargo, esto no ha ocurrido en el mercado del alto standing, donde se conjuga todo: la oferta sube, la demanda también y los precios se disparan. ¿Cómo es esto posible?
María Matos, portavoz de Fotocasa, responde: «El rápido aumento del precio de la vivienda ha provocado que inmuebles que costaban 600.000 o 700.000 ahora sean considerados de lujo. Sin embargo, la oferta apenas alcanza las 50.000 unidades (aproximadamente el 5% del mercado), mientras la demanda sigue siendo muy superior». En definitiva, no es que ahora se construya más nueva vivienda de lujo, sino que lo que antes no lo era, ahora sí. Aun así, hay presión compradora, lo que acaba provocando subidas de precios.
Detrás de estas alzas del 28%, frente al 18% que ha registrado en los últimos cinco años la vivienda tradicional, están factores similares, como «los obstáculos a la construcción, la subida de los materiales o la falta de mano de obra«, según Matos. La portavoz del portal inmobiliario mantiene que el mercado de la vivienda del lujo sufre un profundo desequilibrio, ya que la mayor demanda se concentra en Madrid, donde la oferta es mínima, motivo que sí justificaría subidas de precios; pero, en el caso de Málaga, que es la provincia con más oferta y la tercera con más demanda, los precios son los más altos de todo el país.
La vivienda de lujo se concentra fuera de Madrid y Barcelona
Según datos de Fotocasa, Málaga es la provincia que concentra el mayor número de viviendas de más de 800.000 euros de toda España, más del 23%, con un precio medio de 2,6 millones de euros. Por detrás destaca Alicante, con el 19% de la oferta y precios medios de 1,6 millones, y Baleares, con el 13% del total del parque y un precio medio de 2,3 millones.
“España presenta una considerable disparidad en el reparto territorial del stock de viviendas de lujo. Así como las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona suelen liderar las principales magnitudes en el mercado en sentido amplio, en el sector del lujo priman las zonas más turísticas en lo relativo a la oferta”, resume el estudio.
En los últimos años, las dos ciudades más grandes del país han ido progresivamente perdiendo el puesto de motores del lujo residencial patrio: en 2019, Madrid aglutinaba 23% de la oferta y, en 2019, Barcelona el 21%; mientras ahora apenas suponen el 9% y 11%, respectivamente.
El perfil de comprador, mayoritariamente españoles
Según los datos manejados por Infinitum, el mercado de la vivienda de lujo, a pesar de la importante presencia de compradores internacionales, sigue estando liderado por españoles, que protagonizan el 45% de todas las operaciones, casi la mitad. Entre las nacionalidades que más inmuebles adquieren destacan los belgas, cerca de un 15%, seguidos de holandeses, suizos, polacos y ucranianos, estos últimos cuatro en el el 3% cada uno. Analizando por demografía, los mayores de 45 años son el público que más demanda este tipo de casas, alrededor del 70%, mientras los menores 35 años suponen únicamente el 7%.
