El buen momento que atraviesa el turismo en España, con récord de afluencia y de ingresos, se refleja también en el atractivo de sus activos inmobiliarios y en un cambio de tendencia entre los potenciales compradores. El gran fondo oportunista, que protagonizó el sector tras la pandemia, cuando la inactividad del Estado de alarma fomentó las ventas de inmuebles, deja ahora paso a las grandes fortunas familiares o family offices (como se conocen en la jerga del sector), que buscan inversiones con poco riesgo en unos establecimientos que son ahora más caros.
En 2023 alcanzó su segundo mejor registro histórico, 4.163 millones de euros, solo por detrás de 2018, con 4.800 millones, un año dominado por grandes operaciones corporativas, según un informe de Cushman & Wakefield Hospitality. Y en el primer semestre de este 2024 ha superado los 1.600 millones de euros, un 3% más que en el mismo periodo del año anterior, con la previsión de alcanzar los 3.000 millones de euros en el conjunto del año, salvo que una gran operación dispare estos registros.
“Estamos en una segunda ronda. El comprador ya no es el gran fondo oportunista, sino una familia rica que busca un activo con rentabilidad a largo plazo”, explica el socio co-director de la división hotelera de Cushman & Wakefield, Bruno Hallé. El tirón turístico y el inicio de la senda a la baja de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) impulsan el atractivo de quienes buscan una inversión con espíritu de permanencia y con rentabilidades que ya no serán de doble dígito, como tras la pandemia.
Esto no implica que los fondos especuladores hayan salido del mercado, sino que lo que no hay es la oferta que ellos buscan porque los grandes reposicionamientos ya se hicieron tras el covid. “El doble dígito se busca no al comprar barato sino cuando adquieres un proyecto con mucho recorrido de valor y, por tanto, de riesgo. El típico hotel con una buena ubicación que necesita una reinversión y busca una marca para subir de categoría. Pero cada vez es más difícil encontrar ese tipo de proyectos”, coincide la directora general (managing director) de Hoteles en Colliers, Laura Hernando.
La oferta actual se concentra en hoteles con precios altos, que han sido reposicionados en los últimos años hacia segmentos mayores, y carteras propiedad de fondos a quienes se les acaba el plazo de obtener las rentabilidades previstas, que en su caso suele estar marcado por periodos de entre 3 y 7 años de duración, por lo que las operaciones de 2019 empiezan a llegar a su fin. Y eso es, precisamente, lo que interesa a los grandes patrimonios, que hasta ahora se fijaban en sectores, a priori, más seguros, como las oficinas o el retail.
Hoteles urbanos
“Con la caída del teletrabajo y la evolución del comercio online, muchas familias han preferido complementar sus inversiones hacia los hoteles con el foco en el centro de la ciudad y gestionados por cadenas conocidas”, explica el director de hoteles en Iberia de la consultora inmobiliaria CBRE, Jorge Ruiz. Así lo constata también el informe del primer semestre de 2024 de Colliers, según el cual, por primera vez en los últimos años, el volumen de inversión destinado al segmento urbano (53%) ha superado al vacacional (47%).
En concreto, buscan hoteles bien situados, con 4 o 5 estrellas, que les den rentabilidades de entre el 5% y el 6% y en ciudades como Madrid o Barcelona, Sevilla, Málaga o Valencia porque el subyacente inmobiliario (la posibilidad de transformar dicho inmueble si en el futuro el mercado hotelero va mal) en el ámbito urbano es mayor que el vacacional. “Tienen un componente más robusto a los ciclos económicos en general”, coincide el Head de Living de BNP Paribas Real Estate, Rafael Paredes.
Según Paredes también empiezan a tener tirón los hoteles ‘budget’, que son establecimientos “con ubicaciones no tan buenas y precios significativamente más bajos”, como las marcas B&B o Travel Lodge. “El mercado de hoteles ‘budget’ en España aún tiene recorrido, cuando lo comparas con otros más maduros como Reino Unido o Francia. Vemos que estas cadenas están creciendo muy rápido, casi siempre de la mano de un inversor inmobiliario que les acompaña”, añade.
Origen nacional
Al tratarse casi todo inversión institucional, en los últimos años el origen de los inversores era en su mayor parte extranjero, mientras que con los grandes patrimonios dejan paso ahora a la titularidad nacional de la mano de inversores conocidos como Pontegadea, el vehículo inversor de Amancio Ortega, o la familia García-Baquero; pero también de cadenas hoteleras españolas como Catalonia o Grupotel.
En el primer trimestre, los inversores nacionales destacaron con el 57% de las operaciones realizadas, según el último informe de Colliers. “Este año estamos viendo a family offices o inversores privados sobre todo españoles, aunque también británicos, haciendo muchas operaciones en hoteles en las principales ciudades españolas y con importes más grandes que hasta ahora”, constata Paredes.
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