El alquiler vacacional y las segundas residencias están robándole protagonismo a las primeras residencias en las costas. Y no solo en cuanto a espacio: también han disparado los precios de adquisición y de alquiler de las viviendas en las zonas de playa. Así, los precios de la vivienda en municipios costeros aumentaron un 5,7% en el primer trimestre de 2024, en comparación con los datos del año anterior. Esto ha afectado a los jóvenes y familias residentes, que tienen que hacer frente a precios disparados que no pueden soportar.
Debido a ello, estas segundas residencias han generado fuertes dificultades a los hogares para acceder a estos primeros hogares. En concreto, los trabajadores temporales son los que más sufren estas dificultades sobre la vivienda, pese a que son precisamente los trabajadores que necesita el sector turístico. Pero también pesan sobre otros puestos que no son temporales, como los médicos o los profesores.
Junto a estos factores que han elevado los precios, cabe destacar que una parte significativa de los proyectos de nueva obra en las zonas costeras se destinan a segundas residencias. Esto se debe a que es más rentable para los promotores y que cuenta con fuerte demanda de un comprador más solvente y con mayor poder adquisitivo. Es decir, los extranjeros.
Así lo indica el informe ‘Vivienda en costa 2024’, que ha elaborado la consultora inmobiliaria Tinsa. En el documento se explica que una vez el ‘stock’ de la burbuja inmobiliaria ya “ha sido absorbido”, es cuando se perpetúa la “escasez de la vivienda”. En concreto, en los sitios donde compiten por los inmuebles tanto el turismo como la demanda de vivienda.
Sin embargo, es una batalla perdida para los hogares. La nueva obra “tiende a priorizar el uso vacacional por resultar más rentable para el promotor”. Todo ello, mientras en la vivienda de segunda mano convergen tanto los primeros como los segundos hogares. Así, pese a que las promotoras en zonas de costa han contraído su actividad casi un 23%, la promoción del uso vacacional se mantiene o incrementa en la mayoría de zonas analizadas por Tinsa.
Las promotoras priorizan los proyectos de segundas residencias
Tal y como se indica en el informe de Tinsa, las grandes promotoras priorizan aquellos proyectos de segundas residencias por encima de las primeras. De esa forma, se construyen menos hogares, lo que no solo implica una menor cantidad de oferta de los hogares, sino que se destina a un uso más bien vacacional. Es decir, se vuelven productos más caros por tener una mayor demanda de ellos. Así, el precio de la vivienda vacacional ha aumentado un 89% en las zonas costeras.
Así, muchos hogares se enfrentan a precios que son más propios del alquiler o la adquisición de viviendas para uso vacacional. En estos casos, son más altos de lo que bastantes familias pueden realmente permitirse. Este es el caso, por ejemplo, de Málaga, las Islas Baleares y Alicante, las viviendas aumentaron de precio un 9,3%, un 8,8% y un 7,2%, respectivamente.
Tal y como indica documento elaborado por Tinsa, el incremento en estos precios estaría, asimismo, condicionado por la demanda de compra de casas en las costas. Especialmente, de compradores extranjeros, pero también nacionales. De igual forma, también están aumentando por los inversores, quienes obtienen bastantes beneficios económicos del alquiler turístico, con lo que han caído los alquileres de primera vivienda.
Desde Tinsa, se destaca que este es un momento en el que es “de vital importancia” que se aborde la construcción de vivienda “repensando el tejido urbano”. Este debería integrar la “necesidad de refugio con el uso vacacional”, así como con una forma de turismo sostenible.
La compraventa de viviendas, liderada por compradores extranjeros
Desde el año 2022, año que batió récord en la compraventa de viviendas, estas transacciones ha ido disminuyendo en las costas del país, tal y como indica el informe de Tinsa. Así, en un año estas operaciones descendieron hasta un 11,2%, debido a una moderación en la demanda residencial.
Esta bajada fue especialmente fuerte en las islas, donde el impulso en las compraventas de la vivienda había sido más alta. En concreto, la contracción de esta actividad fue del 16,7%, como consecuencia de las limitaciones en la oferta y de la tensión sobre los precios. Otro de los lugares donde estas operaciones han caído de forma significativa es la Costa Norte, hasta un 11,8% menos. Y a nivel provincial, ha descendido en 21 de las 22 provincias costeras.
Este descenso no se ha dado solo entre compradores nacionales, sino que entre los extranjeros también. Sin embargo, aún mantienen un papel central dentro de la compraventa de viviendas en zonas de costa, pese a este descenso. Así, solo en el año 2023 la demanada internacional representó el 25% del total.
Entre las nacionalidades que más compran viviends en las zonas costeras españolas, destaca el Reino Unido, seguida de Francia y Alemania. Estas son también las nacionalidades destacadas en la compraventa de vivienda vacacional. Por otro lado, destaca el aumento en la compraventa de viviendas por parte de italianos, belgas e irlandeses. Y, de igual forma, también ha aumentado la demanda de otras nacionaliddes, como la china o la estadounidense.
