Vivienda en propiedad o alquiler: exenciones, deducciones y cómo reflejarlo en la Renta

En cuanto a las exenciones, aquellos que transmitan su vivienda habitual y reinviertan las cantidades obtenidas en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en el plazo comprendido entre los dos años anteriores y los dos posteriores a dicha transmisión, podrán dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida.

En este sentido, hay que tener en cuenta que, para que la vivienda se considere habitual, el contribuyente deberá residir en ella durante un plazo continuado de tres años. No obstante, también podrá considerarse vivienda habitual cuando, no residiendo ese plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda.

Además, los contribuyentes tienen derecho a una exención parcial de rentas derivadas de la transmisión de determinados inmuebles. Así, aquellos que transmitan en el ejercicio bienes inmuebles urbanos que hubiesen sido adquiridos a título oneroso entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, podrán dejar exenta el 50% de la ganancia patrimonial obtenida derivada de dicha transmisión.

Por otro lado, en el caso de haber obtenido rentas por el alquiler de una vivienda con carácter permanente, es decir, no por alquiler vacacional, desde la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf) recuerdan que es importante saber los gastos que son deducibles de los ingresos.

«Podrás deducir los intereses y gastos de financiación, los gastos de reparación y conservación del inmueble, comunidad, seguro, tasa de basuras, servicios de abogados y asesores, suministros (si no los paga el inquilino), IBI, amortización o saldos de dudoso cobro».

En relación con la amortización de este tipo de inmuebles, hacen mención a una sentencia del Tribunal Supremo, que estableció que en el caso de inmuebles alquilados cuando estos fueron adquiridos por herencia o donación, el cálculo del gasto deducible por amortización se realizará sobre el coste de adquisición satisfecho a efectos del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado a efectos de este impuesto.

También se podrá reducir en un 60% el ingreso neto (diferencia entre los ingresos y los gastos), por lo que solo se tributará sobre el 40% de los rendimientos, siempre y cuando se trate de un alquiler permanente.

Esta reducción únicamente es de aplicación cuando el contribuyente haya incluido de forma voluntaria en su autoliquidación el rendimiento positivo. Es decir, antes de que la Administración le inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya en su objeto la comprobación de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles. Tampoco será de aplicación la reducción a aquellos rendimientos netos positivos derivados de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos.

Por lo tanto, «resultará más ventajoso que el destino sea vivienda habitual del arrendatario que el arrendamiento vacacional para poder beneficiarse de la reducción», apuntan.

Hay que tener en cuenta que, a partir del 1 de enero de 2024, esta reducción general del 60% se minora, pasando a ser del 50% y estableciéndose modalidades incrementadas de reducción (del 60%, 70% y 90%) en determinadas circunstancias como viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado o viviendas que hayan sido rehabilitadas, según ha establecido la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Ahora bien, en dicha Ley se establece un régimen transitorio que va a permitir seguir aplicando la reducción del 60% a los contratos de arrendamientos celebrados antes del 1 de enero de 2024, explican desde la asociación.

Respecto a la deducción por inversión en vivienda habitual, aunque se eliminó con efectos 1 de enero de 2013, los contribuyentes que aún conservan el derecho a aplicársela (aquellos que adquirieron la vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de 2012 y viniesen aplicándose la deducción) podrán deducirse el 15% de las cantidades satisfechas en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de vivienda, siendo la base máxima de deducción de 9.040 euros.

Igualmente, en caso de divorcio, los contribuyentes que por sentencia judicial paguen las cuotas del préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda habitual que en su día le fue concedido conjuntamente a ambos cónyuges y cuando venían practicando los dos antes de 1 de enero de 2013 la deducción por adquisición de vivienda habitual, tienen derecho a la aplicación de dicha deducción por la totalidad de las cantidades pagadas por tal concepto aun cuando solo sea propietario del 50% de la vivienda por no haberse liquidado la sociedad de gananciales, tanto en el caso de que la vivienda continúe teniendo para él y los hijos la condición de habitual como en el supuesto de que la vivienda tenga dicha condición para los hijos comunes y el otro progenitor.

De la misma manera, la deducción por alquiler de vivienda habitual se suprimió a partir de 2015. Sin embargo, pueden seguir disfrutando de ella los contribuyentes con ingresos inferiores a 24.107,20 euros anuales que firmaron el contrato de arrendamiento con anterioridad a dicha fecha, hubieran satisfecho cantidades en concepto de alquiler de vivienda habitual y se hubieran deducido por ello en ejercicios anteriores. El importe de la deducción será del 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual. Aquí conviene revisar las deducciones adicionales establecidas por las CCAA.

BENEFICIOS DE LOS MAYORES DE 65 AÑOS

Para aquellos contribuyentes mayores de 65 años, quedará exenta de tributación, sin necesidad de reinversión, la plusvalía generada por la transmisión de la vivienda habitual. Se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando el inmueble lo constituya en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

En caso de contribuyentes que no hayan cumplido todavía 65 años, pero estén cerca de hacerlo, podría contemplarse la posibilidad de no realizar este tipo de operaciones hasta que el beneficio fiscal pudiera ser aplicado, aconsejan desde Aedaf.

Además, en aquellos casos en los que la vivienda pertenezca a ambos cónyuges, hay que tener en cuenta que el beneficio fiscal se aplicará a la totalidad de la ganancia si ambos han alcanzado la edad de 65 años. En caso contrario, solo podrá aplicarlo el contribuyente que tuviese dicha edad y en proporción a su participación.

MEJORAS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

También en materia de vivienda, los contribuyentes que realicen obras para la mejora energética de la vivienda habitual o de una vivienda en alquiler podrán aplicar una deducción del 20% o del 40% de las cantidades invertidas, siempre que se acredite con certificado de eficiencia energética una reducción de al menos un 7% en la demanda de calefacción y refrigeración o una reducción de al menos un 30% del consumo de energía primaria no renovable, respectivamente.

Las obras que dan derecho a estas deducciones son las realizadas entre el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2023.

También existe una reducción del 60% por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial, cuando se trate de obras en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica. Esta deducción se habilita para obras realizadas entre el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2024.