La subida vertiginosa del euríbor, llegó a situarse por encima del 4%, ha hecho que el mercado hipotecario se haya transformado completamente. Los bancos han encarecido el precio de las hipotecas fijas porque la demanda de estas ha aumentado, debido a la tranquilidad de no depender del euríbor. También han bajado de precio las variables, para hacerlas más atractivas. E incluso han sacado del cajón las hipotecas mixtas, aquellas que en los primeros años son a tipo fijo y luego a variable, ya que pueden beneficiarse de la caída del índice, que ya se está produciendo, aunque lentamente.
En esta transformación ha habido dos caminos diferentes. Por un lado, las grandes entidades se han decantado por las hipotecas fijas, mientras que las entidades medianas apuestan por las hipotecas mixtas. Así lo reflejan los datos de los bancos españoles. Según los datos del XXXVIII Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa, en el segundo semestre de 2023 las hipotecas mixtas supusieron el 51% del mercado y las hipotecas a tipo fijo el 36% del total.
La razón para explicar este cambio son las sucesivas subidas del euríbor. En este escenario, y con la expectativa de una caída futura del índice en el corto plazo, el porcentaje de familias que se hipoteca a tipo fijo en un momento en el que los tipos están más altos es menor, mientras que las hipotecas a tipo mixto se convierten en una alternativa “más atractiva”, tal y como señala el informe. El tipo medio en las hipotecas a tipo variable constituidas durante el segundo semestre de 2023 alcanzó el 5,25% mientras que el tipo medio para las de tipo fijo fue del 3,52%
A pesar del crecimiento de las hipotecas mixtas, en las grandes entidades, la de tipo fijo es la mayoritaria. Banco Santander tiene hipoteca a tipo fijo, variable y mixta. La nueva producción hipotecaria de 2023 fue en su mayoría a tipo fijo. El 60% de los nuevos préstamos se firmaron a este tipo frente al 31% a tipo mixto y solo el 9%, a variable. Santander no ha modificado el precio de sus productos en 2024, a pesar de que muchas entidades ya lo están empezando a hacer.
En el caso de BBVA, la entidad no cuenta en su cartera con una hipoteca mixta, así que la mayoría de su producción de 2023 se firmó a tipo fijo (concretamente el 85%). La entidad tampoco ha registrado cambios en el precio de sus hipotecas en 2024. CaixaBank sí que tiene en su cartera los tres tipos de hipoteca, pero tiene una apuesta decidida por la fija, tal y como ha trasladado su consejero delegado, Gonzalo Gortázar, en numerosas ocasiones. El 70% de la nueva producción de 2023 fue a tipo fijo.
Banco Sabadell vio una oportunidad en la hipoteca mixta y la lanzó al mercado en verano de 2023. Por el momento, la hipoteca fija sigue siendo la favorita de los clientes de la entidad catalana, ya que supone el 70-75% de la producción de 2023, aunque reconocen que la mixta sigue creciendo desde verano. Desde Banco Sabadell se prevé que con la perspectiva de la futura bajada de tipos, la variable suponga el mismo o un poco más que la mixta.
En el caso de Bankinter, la hipoteca variable es la más demandada, el 61% de la nueva producción se firmó a este tipo. El 39% fue a tipo fijo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las hipotecas mixtas entran en el primer año en el apartado de fijas. En 2023, la entidad sacó al mercado la hipoteca Dual, parecida a la mixta, aunque la consejera delegada, María Dolores Dancausa, dejó claro que era mucho más sencilla y que “muchos clientes se están interesados por este producto”.
Unicaja por su parte no da datos sobre la producción de sus hipotecas, pero sí que apuntan a que está habiendo un incremento de la hipoteca en el segundo semestre del año.
Y es que en el lado de las hipotecas mixtas se sitúan los bancos medianos. ING, que presentó sus resultados anuales la semana pasada, tiene una apuesta decidida por la hipoteca mixta y los datos le respaldan. El 63% de la nueva producción de 2023 ha sido a tipo mixto, siendo la más demandada la mixta con un periodo fijo de 5 años y el resto a variable. El 31% de las hipotecas que se firmaron el año pasado fue a tipo variable y solo el 6% a fijo. ING ha registrado cambios en esta hipoteca.
En el caso de Ibercaja, la nueva producción que se firmó en 2023 fue mayoritariamente a tipo mixto, concretamente el 80% de las nuevas hipotecas. Desde la entidad explican que han apostado por las hipotecas mixtas como la mejor alternativa para sus clientes. Esta modalidad de financiación permite ofrecer durante 60 o 120 meses un tipo de interés fijo muy atractivo (significativamente por debajo del Euribor actual), contando con que en un futuro, después de ese primer periodo fijo inicial, la moderación del euríbor a futuro le permitirá mantener unas buenas condiciones también en los periodos posteriores.
Durante el ejercicio 2023 la opción de Mixta a 10 años y en menor medida Mixta a 5 años han copado la formalización llegando en el pasado mes de diciembre a suponer más del 80% de nuevas contrataciones de hipotecas. En la actualidad, una vez que se consolida la senda de la moderación, “estamos considerando como opción más interesante para nuestros clientes la hipoteca Mixta a 5 años, ya que podemos ofrecer un tipo inicial muy competitivo y posteriormente un diferencial sobre euríbor igualmente competitivo”, apuntan desde Ibercaja
Esperan que la preferencia de contratación por las hipotecas mixtas sobre otras modalidades se va a mantener durante el 2024 aunque también podrá aumentar la opción a tipo fijo si se ofrecen tipos competitivos en función de la evolución del euríbor en los próximos meses. En todo caso, “es importante tener presente el perfil del cliente ya que hay personas que prefieren pagar un poco más (a tipo Fijo) pero evitar cualquier posibilidad de sobresalto por la posible evolución del índice”.
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