La bajada de los tipos de interés será la clave para la recuperación del mercado hipotecario en 2024

En el Índice iAhorro del último trimestre de 2023, es decir, el último análisis del mercado hipotecario español publicado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro, ya vemos una leve bajada de los tipos de interés medios a los que firmaron las hipotecas los españoles entre octubre y diciembre, también una reducción en los valores medios del euríbor, que pese a registrar su dato más alto en 15 años en octubre (4,160%) terminó el año por debajo del 4%: cerró diciembre en el 3,679%. Sin embargo, la variable determinante sigue siendo la de los precios de las viviendas, que no han dejado de subir en todo el 2023 y que se espera que sigan al alza.

También según los datos recabados por iAhorro, las viviendas que compraron los usuarios del comparador hipotecario durante el año 2023 tuvieron un precio medio de 279.574 euros, un dato más alto que el registrado tanto en 2022 (278.822 euros) como en 2021 (238.979 euros), cuando el mercado hipotecario estaba batiendo récords. “Los precios han seguido subiendo en las zonas donde hay más demanda”, explica Marcel Beyer, director general del comparador hipotecario.

Madrid registra el precio medio de la vivienda más alto; Murcia el más bajo

Si miramos los datos por comunidades autónomas registrados en el Índice iAhorro vemos que, durante todo el 2023, el precio medio más alto de la vivienda lo ha registrado la Comunidad de Madrid, con 341.000 euros de media. Le siguen, por este orden, las islas Baleares, con un precio medio de la vivienda de 315.000 euros y Cataluña, que ya baja de los 300.000 euros de media, concretamente hasta los 296.000 euros. Por el contrario, los precios más bajos los han registrado los usuarios de iAhorro que compraron en Murcia, con una media de 166.000 euros; en Castilla y León (195.000 euros) y en Castilla-La Mancha (197.000 euros).

“La Comunidad de Madrid tiene el precio medio más alto de la vivienda por la elevada demanda que hay. Además, los altos precios del alquiler también hacen que comprar una vivienda como inversión (para después alquilarla) sea muy rentable en casi todo el territorio, incluso en zonas más alejadas del centro, donde se pueden encontrar mejores precios con alquileres también bastante elevados. Por este motivo, está claro que es la región que lidera el ranking en cuanto al precio medio de compra que vemos en iAhorro”, señala Beyer, que matiza que “el elevado precio de Baleares se debe sobre todo a la falta de vivienda y a la alta demanda que existe para segunda residencia o residencia vacacional y el caso de Cataluña es similar al de Madrid, aunque cuenta con más suelo urbanizable que hace que ese precio medio disminuya un poco: no es lo mismo comprar en Barcelona provincia que en Girona o en Lleida”.

Esto, sin embargo, no ha hecho que los importes medios de las hipotecas que se piden en España aumenten. Es más, se han reducido. Según iAhorro, los usuarios que han firmado su hipoteca con el comparador en 2023 han pedido al banco 176.944 euros de media, un importe menor que el que pedían en 2022 (187.113 euros) pese a que entonces los precios de las viviendas eran un poco más bajos.

¿Por qué ocurre esto? El CEO de iAhorro responde que “la subida de los tipos de interés impide que los ciudadanos puedan permitirse hipotecas elevadas porque si no sus cuotas y su riesgo de impago se dispararían”. Es decir, ahora, para que el banco les conceda una hipoteca tienen que aportar más ahorros para pedir menos dinero a un interés mayor. En esto influye mucho que los bancos conceden, cada vez con más dificultad, financiaciones que estén por encima del 80% del precio de la vivienda para que los clientes no superen el ratio de endeudamiento aconsejado por el Banco de España: que no paguen más del 30-35% de su salario neto mensual por su vivienda.

Los tipos fijos bajan, pero siguen rondando el 3% TIN

La media de los tipos fijos firmados por los usuarios del comparador hipotecario durante todo el año 2023 se ha situado en un 2,88% TIN, siendo enero el mes con el tipo de interés medio más bajo (2,43%) y octubre el que ha registrado el más alto (3,16%). El ascenso, eso sí, ha sido progresivo y septiembre marcó el punto de inflexión, al ser el primer mes en el que se superó el 3% TIN de media en las hipotecas fijas, con un 3,11%. Sin embargo, a partir de octubre, los tipos de interés han ido bajando levemente: en noviembre la media se situó en el 3,13% y en diciembre cayó hasta el 3,03% TIN, el dato más bajo desde agosto.

Sin embargo, el CEO de iAhorro matiza estos datos: “Pese a que la media de los tipos fijos supera el 3% TIN, durante todo el año hemos tenido usuarios que han podido firmar hipotecas fijas alrededor del 2% TIN, ya que los bancos siguen teniendo buenas ofertas para los clientes que tienen perfiles muy buenos”. Tanto es así que, por ejemplo, durante el último trimestre de 2023, varios usuarios de iAhorro consiguieron hipotecas fijas cercanas al 2,5% TIN, aunque estos han sido casos muy puntuales.

Que los tipos de interés de las hipotecas fijas suban o bajen depende mucho de las decisiones que tome el Banco Central Europeo respecto a los tipos de interés oficiales, ahora situados en el 4,5%. Recordemos que el BCE aplicó diez subidas de estos tipos consecutivas entre julio de 2022 y septiembre de 2023, pero tanto en octubre como en diciembre decidió paralizar esos aumentos. La próxima reunión del organismo que preside Christine Lagarde tendrá lugar este jueves 25 de enero y la siguiente el 7 de marzo y en ambas se prevé que siga manteniendo los tipos oficiales en el 4,5% actual.

A partir de estas dos fechas, el director general de iAhorro cree que “el BCE podría empezar a bajar, aunque muy poco a poco, los tipos de interés oficiales a partir del segundo trimestre de 2024 y, en ese momento, la banca también empezará a abaratar sus ofertas hipotecarias”, lo que podría hacer que las hipotecas fijas “vuelvan a recuperar el terreno perdido durante el último año en favor de las hipotecas mixtas”.

Las hipotecas mixtas hunden a las variables

La hipoteca fija es la que más seguridad aporta a los hipotecados en momentos de incertidumbre y, pese a que estuvo muchos años siendo la más elegida por los hipotecados, ahora registra alrededor de un 20% de cuota de mercado. Eso sí, los españoles siguen prefiriéndola por encima de la hipoteca variable, que cada mes registra peores datos de contratación, según las cifras de iAhorro. Por ejemplo, durante el cuarto trimestre de 2023 apenas llegó al 9% de las firmas totales y en diciembre se hundió hasta el 5,86%.

El motivo, sin duda, son los elevados datos que registra todavía el euríbor, índice que marca el tipo de interés que los hipotecados pagan por este préstamo y al que, además, habría que sumar el diferencial pactado con el banco. Por tanto, la mayoría de las hipotecas variables firmadas en 2023 estarán entre el 4% y 5% TIN, unos datos mucho más elevados que los de la hipoteca fija y, sobre todo, que los de la mixta.

Según datos del Índice iAhorro, el tipo de interés medio de las hipotecas mixtas firmadas por los usuarios del comparador durante el último trimestre de 2023 se situó en el 2,26% TIN, hasta 0,84 puntos porcentuales por debajo del tipo fijo medio registrado durante el mismo periodo (3,10% TIN) y 1,4 puntos por debajo del dato del euríbor de diciembre (3,679%). Es más, durante el último trimestres ese tipo de interés ha ido bajando hasta el 2,34% TIN en octubre, el 2,31% TIN en noviembre y el 2,15% TIN de media en la parte fija de las hipotecas mixtas (primeros años) en diciembre.

Es cierto que en la segunda parte de las hipotecas mixtas también influyen los valores del euríbor. Sin embargo, que los tipos de interés durante los primeros años sean más bajos incluso que los de la fija al 100% hacen de este tipo de hipoteca un producto muy demandado cuando el euríbor está al alza. Tanto es así que este año la hipoteca mixta se ha convertido en la reina del mercado al ser la más demandada por los usuarios y la más vendida por los bancos: durante los meses de octubre (72,25%), noviembre (72,22%) y diciembre de 2023 (71,30%) en el comparador hipotecario iAhorro se han registrado porcentajes de contratación en hipoteca mixta superiores al 70%.