La inversión en el sector agroalimentario se duplicará en 2023, hasta rondar los 2.000 millones de euros. Esta es la principal conclusión del último informe de la consultora CBRE sobre ‘agribusiness’. Se trata del segundo año consecutivo de subida en la inversión, después de que entre 2021 y 2022 creciese un 20%. Durante este año, aproximadamente, los desembolsos se repartirá a partes iguales en operaciones de compraventa de tierras y en todo lo que tiene que ver con la industria de transformación y distribución de alimentos agrícolas.
El sector agroalimentario es de vital importancia en España porque acapara el 9,2% del producto interior bruto (PIB) y aportó 8.000 millones de euros en saldo positivo a la balanza comercial, después de cerrar exportaciones por valor de 35.000 millones en 2022. Dentro del sector agribusiness se incluyen varios tipos de activos. «Por un lado, todo lo que tiene que ver con fincas o negocios que tengan una producción agrícola, cultivo leñosos, como olivares, almendros, aguacates o pistachos, y hortícolas, como los tomates, además de toda la industria que le da servicio. Aquí no incluimos todo lo que tiene relación con explotación animal, forestal o recreativos del campo», explica Manuel Valadas de Albuquerque, líder del departamento en la consultora para el sur de Europa.
Compraventa de fincas de cultivo
Actualmente, en España, se contabilizan 17 millones de hectáreas de cultivo, el 76% dedicado a secano y el 24% a regadío. Se trata del segundo país de la Unión Europea con mayor extensión agraria. Los principales cultivos son el aceite de oliva, el almendro y los cítricos, según CBRE. Las tierras de cultivo son un mercado de alta demanda. Según el citado estudio, en los últimos seis años, se transaccionaron de media más de 400.000 fincas rústicas al año. Durante la primera mitad de 2023, se compraron y vendieron 234.000, de las que el 43% tuvieron lugar en Castilla y León, Andalucía y Castilla-La Mancha.
El apetito inversor por parte de capitales institucionales en estas tierras de cultivo se concentra, por el momento, en aquellas que cuentan con acceso a regadío; mientras que las de secano o que se destinan a producción agrícola se transaccionan únicamente entre inversores locales. Se trata de un mercado con alta demanda. «Los fondos de inversión solo van a dar a donde hay agua: por ejemplo, en Alqueva, en Portugal, o en otras zonas de Andalucía o Badajoz. Además, prefieren terrenos de latifundio, con cultivos leñosos, como frutos secos, aguacates, cítricos, frutas subtropicales, berrys (frutos rojos) u olivos, aunque no descartan plantaciones hortícolas», apunta el director de agribusiness en CBRE.
¿Quiénes son los principales inversores?
Manuel Valadas de Albuquerque destaca cuatro perfiles de inversores en el sector agroalimentario español: ciudadanos locales que compran tierras en su zona, family office o vehículos privados que dedican parte de su cartera de inversión al campo, empresas industriales y, por último, fondos de inversión con un perfil de private equity (capital privado). Cada uno de ellos participa en una parte de la cadena. «Por ejemplo, los private equity no compran tierras, sino que invierten en la parte industrial, en genética o en tecnología», destaca el directivo de CBRE.
El estudio de la consultora ha contabilizado a un total de 900 fondos de inversión activos y especializados en el sector agroalimentario, casi nueve veces más que en los primeros años del milenio. «Norteamérica sigue concentrando más del 50% de esta inversión, aunque Europa está viendo crecer su cuota de actividad, a medida que tanto inversores como gestores exploran las oportunidades que presenta su geografía. En concreto, la Península Ibérica juega un papel muy relevante por el clima, la variedad de cultivos, la calidad de sus tierras, su eficiencia en sistemas de regadío, y el tamaño de las fincas», apuntan.
La operación más repetida en este sector es comprar y arrendar las tierras al vendedor, una tipología de transacción que se conoce como sale & leaseback. Las rentabilidades que ofrecen estas inversiones parten desde el 5%, aunque pueden superar el 15%. «El activo que da menos retorno es la tierra sin plantar», señala Valadas de Albuquerque. Las transacciones que protagonizan los fondos de pensiones y grandes aseguradoras dan una rentabilidad entre el 5% y el 8%, mientras que la adquisición de una tierra y su gestión por parte de un operador puede ofrecer entre un 8 y un 12%. En el caso de las inversiones donde el protagonista es un fondos de private equity, con participaciones en empresas que operan en el sector agrícola, los retornos esperados pueden superar el 15%, según el informe de CBRE. La rentabilidad es menor si se alquila la tierra que si se contrata a un productor, en este caso asumiendo el riesgo asociado a las cosechas.
«La principal opción es comprar tierras con acceso a agua y alquilárselas a un productor. Se trata de una adquisición con muy bajo riesgo, que además viene subiendo su valor muchísimo en los últimos años. Hay dos retornos, uno por los flujos del alquiler y otro por la apreciación de la tierra. En los últimos años, el valor de los terrenos de cultivo ha subido a doble dígito anual. Aunque no se espera que el ritmo de revalorizaciones se mantenga, sí estimamos que va a haber una variación positiva, quizás de simple digito alto. Nadie invierte para ganar 4% solo», resalta el director de agribusiness en CBRE. Los precios de estas tierras de cultivo pueden oscilar entre 30.000 y 100.000 euros la hectárea. «La tierra con derechos de agua sin nada plantado se suele transaccionar entre 30.000 y 50.000 euros, aunque puede alcanzar, o superar, los 100.000 en algunas plantaciones, como los aguacates», concluye el directivo.
