Fernando padre y Fernando hijo observan la obra de un enorme edificio en construcción en la calle Aguas Vivas de Guadalajara, al norte de la ciudad. Hasta siete grúas se divisan en los derredores de esta zona en expansión, pespunteada por alamedas y zonas verdes y que se ha convertido en el paradigma del fenómeno que vive la segunda ciudad más poblada de Castilla-La Mancha (87.452 habitantes). “Mi hija se compró el piso aquí al lado hace unos dos años. El de tres habitaciones le costó 200.000 euros. Ahora mi hijo se ha comprado uno en la nueva promoción. Son los mismos metros cuadrados, el mismo arquitecto, las mismas calidades, con piscina también… y le va a costar 20.000 euros más. Es bastante”, exclama el padre.
“Llevamos años y medio que el precio de la vivienda en Guadalajara está disparatado”, confiesa Sergio Andrés, responsable de la inmobiliaria Inmoguada. Según los últimos datos publicados por la tasadora Tinsa, de hecho, Guadalajara es la capital de provincia donde más se han revalorizado las casas en el último año (un 12,2% de septiembre a septiembre) solo superada por Almería (+12,8%). La tendencia es en verdad extensible a toda la comunidad, donde Guadalajara (+12%) está en el Top-2 de crecimiento del precio inmobiliario, detrás de Córdoba (+12,3%) y por delante de Castellón (+10,8%).
“No nos falta el trabajo. Tenemos una media de venta bastante buena. Y no solo en la capital. Con la pandemia cogió fuerza el tema rural. Mucha gente prefiere irse a los pueblos, a viviendas unifamiliares. Chiloeches, Tendilla, Sacelón… Acabamos de abrir oficina en Tórtola de Henares y ya hemos vendido diez viviendas en dos meses y medio”, concede el agente inmobiliario Andrés, que como el resto de expertos del sector coincide en el diagnóstico de esta burbuja manchega: la cercanía de Madrid -está a apenas 42 minutos en coche del centro de la capital-, la creación de empleo en los municipios cercanos, sobre todo de logística, que ha provocado movimientos migratorios hacia la provincia, y el precio mucho más económico que el que hay en Madrid.
Clientes de Madrid
De acuerdo a Tinsa, el metro cuadrado en la capital caracense está a 1.583 euros (1.316 euros el m2 de media en la región), a un precio similar a localidades madrileñas como Parla (1.598) o Navalcarnero (1.597), pero muy lejos de la zona sur, como Móstoles (1.932) o Fuenlabrada (1.868) o de Alcalá de Henares (1.988). “Estamos recibiendo mucho cliente de Madrid, que aquí puede comprar mucho más barato. Pasa alrededor de todas las grandes ciudades; al final los municipios que están cerca también ven aumentado el precio de su vivienda”, afirma Marta Aragonés, responsable de la Inmobiliaria Alcarria. “Aquí se pueden comprar pisos todavía por 110.000 o 120.000 euros, y muchos se lo compran sin hipoteca. Es que con ese dinero en Madrid no hacen nada. A ese piso se le hace un lavado de cara y lo tienes alquilado en poco tiempo”, razona sobre un hecho que ser repite con asiduidad. Pequeños inversores que, expulsados de Madrid por los altos precios, compran aquí como una manera de sacar rentabilidad a medio plazo.
Los precios suben a doble dígito
El coste medio de arrendar una vivienda en la actualidad alcanza los 800 euros, frente a los menos de 650 que se pagaban en enero de 2015, según Fragua by Atlas Real Estate. El euro por metro cuadrado ha pasado de cinco euros al mes a 7,8, lo que supone una subida del 56% en los últimos ocho años, según Brains Real Estate. A nivel provincial también ha habido aumentos, pero más comedidos. El alquiler ha subido alrededor de un 40% en el mismo periodo.
“En Aguas Vivas [la zona de nueva construcción] el alquiler ha tenido una subida tremenda”, confiesa una comerciante frente al Ayuntamiento de Guadalajara, situado en la peatonal calle Mayor, donde varios carteles anuncian locales en venta. “En esta zona se han reformado muchos bloques para alquiler, pero en este caso eran pisos pequeños”, confirma Paco López, de la inmobiliaria Bravo López Gestión, que afirma que la subida de los precios tanto de compra como de alquiler no son especulativos.
Tiene que ver, asegura, tanto con el aumento de los precios de los materiales de obra, como que hay mucha más demanda de vivienda de trabajadores de polígonos de pueblos de la zona y de gente de Madrid, que se viene a vivir aquí porque es más económico y se mueve a diario a trabajar a la capital. Lo hace tanto en coche -los atascos son continuos en la A-2- como en Cercanías: a Atocha se llega en una hora y diez minutos.
“El alquiler aquí se ha ido de madre. Se pide entre 650 y 800 euros al mes por pisos de dos dormitorios cuando alguien que trabaja en logística tiene un sueldo medio de 1.400”, revela el experto, que apunta que, aunque hay todavía terreno libre para construir, está por realizarse el nuevo plan de Ordenación Urbana que desbloquee más terrenos, aunque todavía tardará años en llegar.
“Mi cuñado”, dice Ángel, trabajador de la construcción, “tiene una casa en alquiler y empezó con 400 euros y ya la tiene a 850 euros, y eso que la casa no es nueva. Tiene ya 14-15 años”. “Yo trabajo por toda España, y es una barbaridad lo que ha subido toda la vivienda en todos los sitios, pero aquí, aunque ha subido mucho, sigue siendo económico. Nuestra hija se ha comprado un piso nuevo de tres habitaciones, con 130 metros cuadrados, por 250.000 euros. Ese piso en Madrid te valdría el doble o más. Esto no deja de ser una ciudad dormitorio de Madrid”.
Pese a que la gran subida ha sido en el último año, Guadalajara vive esta tendencia desde hace varios años. Aunque alrededor del 13,5% de sus casas están vacías, un dato similar a las estadísticas nacionales publicadas por el INE, los precios medios han pasado de los 166.000 euros en enero de 2015 a más de 225.000 euros en 2023, según datos extraídos de la plataforma Fragua by Atlas Real Estate.
El euro por metro cuadrado, un dato ofrecido por el Colegio de Registradores y recopilado por Brains Real Estate, se ha revalorizado un 32% desde 2014. A nivel provincial, las subidas son prácticamente las mismas, incluso algo superiores. Todas estas subidas se dan en un contexto en el que apenas se promueve en el municipio de Guadalajara. Desde 2012, únicamente en 2018 se han entregado más de 300 casas. La cifra se dobla a nivel provincial, pero se trata igualmente de cifras ridículas, en relación con lo que se construía durante la burbuja, pero también en la década de los 80 y 90. Sin ir más lejos, en la provincia de Guadalajara se entregaron casi 15.000 inmuebles entre 2007 y 2008, mientras entre 2015 y 2016 no se llegaron a las 600.
Avenidas anchas
En la actualidad, el único sector en expansión es el de Aguas Vivas. Urbanizaciones de bloques de cinco y seis alturas, en muchos casos con piscina, tachonan un vasto territorio de avenidas anchas. El bulevar Clara Campoamor, con una enorme mediana ajardinada y arbolada con terrazas de hostelería y bancos para sentarse, no tiene nada que envidiar a las nuevas zonas residenciales de Alcobendas o Boadilla del Monte, por ejemplo. Aquí hay tiendas, peluquerías, gimnasio, varios restaurantes…es donde está la vida, pero los vecinos se quejan de que más allá “no hay ningún servicio”.
“Esta zona está muy bien, la verdad, por eso no hay nada de alquiler disponible”, admite Germán, empresario, que confirma que se está viniendo a vivir aquí mucha gente desde Madrid. “A trabajar al hospital se ha venido mucho sanitario de Cuenca, por ejemplo, y están cogiendo casas por aquí”, apunta Fernando hijo, policía, que revela que de los nuevos bloques de pisos serán varios para alquileres con cierta protección pública. “Se han venido también aquí gente de Alcalá, y dentro de poco van a hacer la base de los GEO ahí abajo [pegada a la CM-10]. Ya verás…”.
