Los locales comerciales son esa clase de activos que han estado fuera del radar inversor en estos últimos años. La pandemia de covid, que cerró a medio mundo en casa, y el auge del comercio electrónico puso en duda el modelo del comercio físico, que va desde los grandes centros comerciales de las afueras de las ciudades hasta los pequeños locales de barrio con negocios de cercanía.
Sin embargo, si algo ha demostrado resiliencia, han sido los centros de las ciudades y sus locales, frente a otro tipo de inmuebles, como los centros comerciales, que tardaron más tiempo en recuperar sus afluencias. Una vez se dejó atrás la crisis sanitaria, los turistas nacionales e internacionales volvieron a tomar las principales urbes españolas. De forma paralela, casi todos los locales que habían quedado vacíos en estas ubicaciones fueron recobrando negocios. Tiendas de suvenires pasaron el testigo a importantes firmas de moda o restauración, que poco a poco recuperaron sus planes de expansión.
«El debate de la muerte del comercio físico está terminado y superado. Vivimos en un mundo omnicanal y el cliente que compra quiere la flexibilidad de ambos mundos. Esto ha obligado a los comerciantes a adaptarse. Además, a esto hay que sumar que España es un país de animales sociales, donde triunfan planes como ir de compras por el centro de la ciudad, tomar un café y después cenar con amigos», argumenta Robert Travers, socio para Europa, Oriente Próximo y África (EMEA) de activos comerciales en la consultora inmobiliaria internacional Cushman & Wakefield.
Durante los peores momentos del coronavirus, los locales que bajaron la persiana y se quedaron sin inquilino se triplicaron en Madrid y Barcelona. Ahora, esto se ha corregido. David Barragán, director ejecutivo de Retail High Street en la firma de servicios inmobiliarios Savills, asegura que el comercio high street, aquel que se ubica en las principales arterias comerciales de la ciudad, está viviendo un momento dulce en España: «La tasa de disponibilidad media en las principales calles del país ha vuelto a niveles prepandemia, situándose en el 6,5% tras haber superado el 10% de media después de 2020. Muchas de las calles de referencia en distintas ciudades ya están casi al 100% de ocupación de locales comerciales».
Tres velocidades
Sobre cómo se ha recuperado el mercado, Barragán detecta varias velocidades: «Al analizar los precios por mercados, el comportamiento es desigual. Nos encontramos con un mercado a tres velocidades. El mejor comportamiento lo tienen las principales capitales de provincia –Madrid, Barcelona, Palma, Málaga, Bilbao, San Sebastián, Valencia y Sevilla–, donde las rentas se han recuperado e, incluso, en muchos casos, superado la etapa prepandemia en función de la calle. La tasa de disponibilidad en las mejores calles de estas ciudades es muy baja. El segundo grupo está formado por capitales de provincia como Zaragoza, Oviedo, Vigo, Santander, Granada y Alicante, con mayor tasa de disponibilidad en sus calles y donde en función de la ciudad estaríamos en un rango de cerca de la recuperación de niveles prepandemia, pero todavía en torno al 10% por debajo. Y la tercera velocidad es la de aquellas ciudades que tienen todavía rentas entre el 10% y 20% por debajo debido a niveles altos de disponibilidad que anticipan una recuperación de rentas a niveles prepandemia algo más lenta».
El comercio a pie de calle sigue siendo la opción mayoritaria de compra por parte de los consumidores. Según la firma de servicios inmobiliarios Savills, durante 2022, el 68% de las compras se hicieron en locales, mientras que el 13% fueron en comercios electrónicos y el otro 19% en centros comerciales. Sin embargo, cada vez hay menos tiendas en las calles españolas: en 2010 había contabilizados alrededor de 617.000 locales comerciales activos, mientras que en 2022 se registraron solo 543.650, casi el 12% menos, según los datos oficiales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
La rentabilidad que obtiene el inversor con un espacio dedicado a tienda en estas vías está entre el 3,9% y el 5,5%
«Parte de la reducción se debe al aumento de superficie de algunas marcas […], que durante los últimos años han entrado en el centro de las ciudades uniendo varios locales. Además, la meteorología, la estructura de las ciudades y la tradición de visitar los comercios de barrio y en especial en los centros históricos han fomentado tanto la implantación de importantes flagships (buques insignia) en las principales arterias comerciales como el desarrollo de una malla comercial en los barrios de la periferia que están recuperando poco a poco su protagonismo», apuntan desde Savills.
Las 20 del ‘ranking’
Según datos recopilados por Cushman & Wakefield para ‘activos’, la calle comercial más cara de España es el paseo de Gràcia, en el centro de Barcelona, donde los mejores locales cuestan 250 euros por metro cuadrado al mes. Justo por detrás se encuentra la madrileña calle de Serrano, considerada, junto a la anterior, la meca del lujo en el país. En esta arteria se paga por un local 245 euros por metro cuadrado. En Portal de l’Àngel, en la capital catalana, y Preciados y Gran Vía, en la española, se pagan 240 euros, mientras que en la calle de José Ortega y Gasset, también en Madrid, la cuantía se reduce hasta 220 euros.
En el ranking de 20 calles, imitando el número de casillas que tiene el Monopoly, el juego de mesa de referencia de las calles comerciales, no tiene presencia ninguna arteria de fuera de las dos principales ciudades del país hasta el puesto siete, que ocupa la calle del Marqués de Larios, en Málaga. Aquí el alquiler medio de los mejores locales cuesta 180 euros por metro cuadrado. El resto de vías, también fuera de Madrid y Barcelona, son el paseo del Born, en Palma, en el noveno puesto; la valenciana calle de Colón, 10ª; la sevillana calle de Tetuán, 12ª, y la Gran Vía de Bilbao, 13ª en la clasificación de las más caras. Aquí las rentas van desde los 120 euros hasta los 155 euros por metro cuadrado al mes.
La rentabilidad que obtiene un inversor de un local comercial en estas arterias ronda entre el 3,9% y el 5,5%, según Cushman & Wakefield. El retorno medio actual es superior al de 12 meses atrás, aunque inferior al del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. Durante los últimos años, las rentabilidades se han movido al calor de los tipos de interés, pero la vertiginosa subida de los últimos meses ha empujado también las exigencias de retornos de los locales al alza. Las principales calles, las más caras, son las que tienen las rentabilidades más ajustadas porque presentan un riesgo inferior. Justo en el extremo contrario, las que se ubican en ciudades consideradas secundarias, como Alicante y Palma, ofrecen rentabilidades por encima del 5%. El fenómeno riesgo-retorno también se confirma dentro de una misma ciudad: por ejemplo, en el paseo de Gràcia, en Barcelona, la rentabilidad es del 3,9% mientras que en Portaferrissa, a pocos metros de distancia, es del 5,1%.
Inversión granular
En un puñado de arterias de las principales ciudades de España los precios por alquilar un local son estratosféricos. Sin embargo, en esas mismas localidades, fuera de esas ubicaciones, generalmente muy céntricas, las rentas son muy inferiores. Sin ir más lejos, en Madrid, donde hay calles en las que se pagan más de 200 euros por metro cuadrado, el precio medio del municipio son 19 euros por metro cuadrado, según datos recopilados por Fragua by Atlas Real Estate a partir de la información que ofrecen los portales inmobiliarios. Y en todas las urbes ocurre lo mismo: actualmente, un local en Barcelona ciudad cuesta de media unos 17 euros por metro cuadrado al mes y en Málaga ronda los 18 euros.
Entre las ciudades más pobladas de España que no cuentan con ninguna calle entre las más caras del país están Zaragoza, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba, Valladolid, Vigo y Gijón. En los distritos más céntricos de todas ellas, los alquileres medios, según Fragua by Atlas Real Estate, oscilan entre los 9 y los 14 euros por metro cuadrado al mes.
La inversión en locales comerciales es muy granular, con transacciones en todas las calles de España, en el centro de las ciudades o fuera e, incluso, de todo tipo de tamaño, desde inmuebles que no alcanzan ni siquiera los 50 metros cuadrados hasta activos que rondan o superan el millar. En realidad, ocurre un fenómeno similar al que se da con las viviendas. Esto obliga a la mayoría de las firmas de servicios inmobiliarios a contabilizar solo las operaciones que involucran activos ubicados en las vías más caras de las principales urbes.
Durante el primer semestre de 2023, según la consultora internacional JLL, se ha cerrado la compraventa de activos por valor de 55 millones de euros. En la primera mitad de este año, entre las grandes operaciones, solo consta la venta por parte de Joyeros Durán de un local ubicado en Serrano y la compra del otro en Fuencarral, ambos en Madrid. Este frenazo en la inversión, con respecto al ejercicio anterior, se debe a la subida de los tipos de interés y el ajuste en las valoraciones de los activos.
Dos grandes operaciones
2022 fue el mejor año de la serie histórica en el que más capital movieron los locales, unos 3.110 millones de euros, más de un 1.000% de aumento en comparación con el ejercicio de 2021, aún en plena pandemia. El motivo fue el cierre de dos importantes operaciones. La primera, la venta de Merlin Properties de 659 sucursales alquiladas a BBVA por 1.987 millones de euros, que de hecho fue la mayor transacción de todo el sector inmobiliario español. Y, la segunda, la compra de Redevco y Ares del emblemático local de El Corte Inglés ubicado en el Portal de l’Àngel, en el centro de Barcelona, conocido popularmente como Can Jorba y que antaño albergó un centro de Galerías Preciados.
Solo en dos ejercicios, además de en 2022, se han superado los 1.000 millones de euros de inversión, fue en 2015 y en 2017. La inversión media anual, desde el año 2005, se sitúa en 638 millones de euros, también según la consultora internacional JLL. Los años con menos volúmenes fueron 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012, los ejercicios tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, en los que se cortó el riesgo del crédito en España.
Para Robert Travers, socio para Europa, Oriente Próximo y África (EMEA) de activos comerciales en la consultora inmobiliaria internacional Cushman & Wakefield, el gran reto que tienen por delante los locales comerciales high street, pero también otro tipo de locales, es ver qué consecuencias va a tener en el negocio las altas inflaciones registradas en los últimos meses. «Muchos comités de expansión de firmas tienen muchas ganas de crecer, pero ahora mismo firmar acuerdos les lleva más tiempo porque siguen siendo muy cautos. Sin embargo, esto no me impide ver el futuro del comercio con positivismo, aunque haya ciclos buenos y malos», subraya. El directivo de Cushman & Wakefield considera que el comercio físico se ha convertido en más que en un punto de venta, «un sitio donde fidelizar o ganar nuevos clientes», algo que on line es más caro y también más complicado. Uno de los ejemplos más paradigmáticos fue el alquiler por parte de Five Guys del local ubicado en el número 44 de la Gran Vía de Madrid. Este espacio de 900 metros fue el escaparate de entrada al mercado español de la cadena estadounidense de hamburguesas, conocida por ser una de las favoritas del expresidente de Estados Unidos Barack Obama, como demuestran varias fotografías del exmandatario tomadas en alguno de sus establecimientos. A pesar de la abultada renta que paga, su local sirve de carta de presentación al estar localizado en una de las zonas que registra más trasiego de personas de toda la capital, tanto durante la semana como en sábado y domingo. Otro de los ejemplos es Wow, la tienda multimarca fundada por Dimas Gimeno, expresidente de El Corte Inglés, bajo el espíritu phygital, es decir, donde las barreras entre lo físico y lo digital se diluyen. Situada en esta misma arteria de la capital, es una experiencia inmersiva que apuesta por la omnicanalidad, donde el cliente va a la tienda, sobre todo a ver productos, no a comprarlos.
