PRECIO DE LA VIVIENDA | ¿Por qué una ciudad gobernada por IU es donde más sube el precio de la vivienda en Madrid?

Si uno llega a Rivas-Vaciamadrid y pregunta por las zonas nuevas, le responden que “cuál de ellas” y si intenta afinar con dónde está el último Mercadona que han abierto le replican con un “¡pero si han abierto tres en los últimos tiempos!”. “Puff, es que esto ha crecido una barbaridad en estos años”, resopla José, trabajador de electrónica jubilado que llegó a esta ciudad del corredor de la A-3 hace la friolera de 42 años, cuando todo esto era campo.

«Pues yo creo que habría como mucho mil habitantes entonces», recuerda uno de los primeros vecinos de la colonia de la cooperativa Covibar (Cooperativo de Vivienda Barata), vinculada a CCOO y al Partido Comunista y que arrancó con la construcción de viviendas en 1978, de forma paralela a la cooperativa de Pablo Iglesias, vinculada a UGT y al PSOE. Ambos proyectos cooperativos que levantaron en la localidad miles de viviendas en los primeros años de democracia abrazaron el pequeño casco viejo y sobre ellos ha pivotado el astronómico crecimiento de una ciudad que el mes pasado superaba ya los 100.000 habitantes.

«Siempre creció de forma muy ordenada, pero últimamente no ha sido así. En el barrio de La Luna hay demasiada gente ya, y los edificios son muy altos», valora el jubilado mientras recorre, como decenas de vecinos, el precioso paseo de los Almendros. Se trata de un larguísimo bulevar verde donde hoy se afanan los jardineros municipales y que cruza la ciudad, uniendo precisamente Covibar con La Luna, el último desarrollo que se está ejecutando.

Pádel y piscina

Comenzó a levantarse hace diez años, y en él viven la mayoría de los 22.000 vecinos nuevos que ha ganado el municipio en ese periodo. En el intrincado desarrollo se entremezclan urbanizaciones con bloques de cinco y seis alturas con piscina y pista de pádel con muchos, muchísimos chalés unifamiliares. Es una zona que está viviendo una auténtica burbuja inmobiliaria, sobre todo en los últimos meses.

«Mira», dice Gregorio, que está cambiando el aceite al vehículo en una de las calles de La Luna, «mi piso es de cooperativa y lo compré hace más de dos años. Son 100 metros cuadrados útiles, con piscina, pádel y zonas comunes y tal. Era el primero con geotermia de todos los de aquí. Nos iba a costar 180.000 y al final nos costó 236.000 euros. Pues ya hay uno que lo ha puesto en Idealista y pide 355.000. ¡Pero si no han pasado ni dos años!».

La pandemia fue sin duda un punto de inflexión. Gente que vivía en pisos en Madrid capital o localidades cercanas buscaba espacios amplios, chalés con jardín o viviendas con terrazas amplias. Rivas tiene un total de 33.000 viviendas, con un altísimo porcentaje que cumplía esas condiciones y además tenía mucha casa nueva: o recién construida o en fase de construcción. Los precios, a más a más, eran asequibles en comparación con otros municipios cercanos a la capital. En las inmobiliarias recuerdan aquellos meses como una locura.

«En pandemia», explica Raúl Villanueva, responsable de la Inmobiliaria Rivas Vaciamadrid-Redpiso, «poníamos a la venta un chalé y teníamos a 30 personas ya apuntadas para verlo al instante. Te rogaban ser los primeros en visitarlo porque les habían quitado varios de las manos». En pocos años, “chalés que costaban 300.000 se pusieron en 400.000”. Los precios se dispararon tanto, asegura, que al municipio se le conoce ya en el sector como «La Moraleja del sur». Y la tendencia sigue al alza.

Según un estudio de Gloval, una reputada sociedad de tasación controlada por los fondos Charme Capital Partners y Miura Partners, Rivas es el municipio de Madrid donde más ha crecido el precio del metro cuadrado de toda la comunidad, un 5,7%, en el segundo semestre de 2023 [un ascenso de más de un 10% interanual]. Se sitúa en 2.459 euros el metro cuadrado, por delante de otros municipios del primer cinturón metropolitano como Coslada (2.228 euros/m²), Getafe (2.141) o Alcorcón (2.353).

Rivas no autoriza nuevas construcciones

El crecimiento en poco tiempo fue tan brutal que el Ayuntamiento de Rivas se vio obligado a paralizar en noviembre de 2021 la concesión de nuevas licencias de obras, alegando “emergencia educativa”. “Nos dimos cuenta de que nuestro modelo de servicios públicos estaba en riesgo”, cuenta en la sala de Juntas la alcaldesa, Aída Castillejo, de IU Rivas-Más Madrid-Equo, un partido que gobierna la ciudad junto al PSOE.

Izquierda Unida, un partido fagocitado a nivel nacional, tiene, sin embargo, mucho peso en esta ciudad. Junto a Zamora es su gran bastión. IU Ha gobernado la localidad 34 años, poniendo el énfasis en un modelo concreto de crecimiento, basado siempre en poner en el centro “los servicios públicos”. La congelación de las obras, que dejará de ser efectiva el próximo 5 de enero al cumplirse los dos años de moratoria, fue aprobada por los vecinos en una consulta pública. Un 82% de la ciudadanía respaldó que se dejara de construir. “Fue una decisión compartida. La pregunta era si seguíamos creciendo o parábamos y reflexionábamos si queríamos mantener el modelo de Rivas”.

El barrio de La Luna había crecido demasiado rápido, y además de que los colegios existentes hasta entonces no podían absorber tanto alumnado, faltaba un centro de salud para un barrio con más de 20.000 personas. “La Comunidad de Madrid tiene una parcela cedida y aunque se llegó a un acuerdo en 2019 con la Consejería de Sanidad por el que nosotros adelantábamos los fondos, no la han hecho. Nos dijeron que en 2029 y luego que en 2027”, denuncia la alcaldesa, que, como sus predecesores en el cargo, siempre impuso que cada pequeña zona nueva que se levantara tuviera asignada su guardería, su colegio, su instituto, y sus instalaciones culturales y deportivas.

Municipios más joven

El tema de los colegios es particularmente sensible en Rivas, el municipio más joven de Madrid y el cuarto de España, con una media de edad de 35 años. “Aquí vienen muchas familias con un peque encargado o pensando ya en tenerlo. En Madrid viven bien, pero cuando te pones a hacer la reflexión sobre dónde es el mejor sitio para tener familia empiezas a buscar parques, servicios educativos, culturales… Ese siempre ha sido nuestro atrayente. Rivas, de hecho, es la ciudad que más ha crecido de Europa”, aprecia la alcaldesa, en otra de las razones que cree que está detrás del crecimiento: “Siempre hemos sido conocidos por la calidad de nuestros servicios públicos”.

Según datos municipales, Rivas tiene nueve escuelas infantiles, 16 colegios [sólo uno privado], cinco institutos, tres polideportivos, cuatro centros para mayores, tres casas de la juventud, cuatro bibliotecas, una universidad popular, tres centros de salud y una casa feminista. En Rivamadrid, la empresa pública de servicios, entre ellos la limpieza, hay 642 trabajadores, una ratio muy elevada en comparación con otros importantes municipios de la región. “Hay mucha gente de fuera que se quiere venir a vivir aquí y los que se han criado aquí con sus padres quieren quedarse”, ratifica Castillejo sobre una ciudad que además es la cuarta ciudad de España con más vivienda pública en alquiler, una vivienda por cada 137,63 habitantes. “Es algo de lo que estamos muy orgullosos”.

El mes antes de iniciarse la pandemia, Ángeles, que vivía en el Paseo Imperial de la capital junto a su marido y su hijo, se quedó embarazada de gemelas. “Éramos cinco y ya no cabíamos, necesitábamos mucho espacio; miramos en el barrio, pero por lo que íbamos a pagar de alquiler nos comprábamos una casa”. Miraron en Rivas. Les gustó porque estaba “cerca de Madrid [a 15 kilómetros de la Puerta del Sol], estaba bien de precio y los servicios municipales eran brutales; también es verdad que se paga mucho IBI”.

Compraron un dúplex de alrededor de cien metros cuadrados en la urbanización Pablo Iglesias por 230.000 euros, “un precio muy bueno comparado con Madrid”. Fue construido en los años 80, pero “las calidades son buenísimas”. Desde entonces, “el precio ha subido una barbaridad. Una casa como la nuestra se vende por 100.000 euros más y los chalés que hay en mi zona cuestan ya 500.000”.

Para la alcaldesa, de entre los varios motivos que han ayudado a este boom inmobiliario ha sido que los municipios del norte y oeste de la primera corona metropolitana -San Sebastián de los Reyes, Alcobendas, Pozuelo…- “han tocado techo y donde nos hemos permitido subir precios es en el sur, porque aquí los precios eran más asequibles. Si nosotros en este trimestre, según ese estudio de Gloval, hemos subido un 5,6%, Alcorcón, por ejemplo, ha subido un cinco. Y también han subido Leganés o Getafe”.

Según datos de la plataforma de datos inmobiliarios Fragua by Atlas Real Estate, el precio medio de la vivienda en venta en Rivas ronda los 386.000 euros, con un precio por metro cuadrado de 2.475 euros. Estos precios, como ya apunta la alcaldesa, son inferiores a los registros medios de la comunidad [Alcobendas, Tres Cantos, Las Rozas, Majadahonda, Boadilla o Pozuelo, entre otros, superan los 3.000 euros el metro cuadrado]. Las cifras sí arrojan un dato esclarecedor sobre el pronunciado repunte en Rivas: desde enero de 2015, el precio del euro metro cuadrado en Rivas ha subido un 47,93%, desde los 1.673 euros. En un rápido vistazo al portal inmobiliario Idealista se puede comprobar cómo los pisos de tres dormitorios con más de 130 metros cuarados están entre los 330.000 y 360.000 euros y los de cuatro a unos cien mil euros más.

Cooperativas

Los precios económicos hasta hace no mucho llamaron la atención de Ibra, de 32 años. Nunca se había planteado comprar una casa. Vivía en Santa Eugenia. Tanto su hermano como sus amigos se vinieron para acá. “Comprarte un piso cerca de dónde vivíamos, en el PAU de Vallecas, que lo vimos nacer y crecer, era imposible. Pensamos ‘y por qué no irnos siete kilómetros más allá, a Rivas, y comprar a mitad de precio’”, recuerda. Se apuntó en 2019 a una de las muchas cooperativas que siguen construyendo en la zona que, además, le ofrecía facilidad de pago. Solo tuvo que dar 3.000 euros de entrada para una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y luego ir pagando una mensualidad alta, de 700 euros. “Eso me lo podía permitir, pero no adelantar 30.000 euros de primeras como te suelen pedir”.

Hace casi dos años su cooperativa, Covibarges, heredera de la pionera Covibar, le dio su casa en La Luna, de 80 metros cuadrados útiles más otros 80 de terraza. Con piscina, pádel y todo lo demás. Su precio, casi imbatible: 197.000 euros. “Ahora hace poco mi chica se ha apuntado a otra cooperativa, pero, claro, es precio libre, tiene acabados premium y geotermia, y el más pequeño costaba 350.000 euros. Aún siendo caros, lo vendieron todo”. Ibra dice que está “contentísimo” en el barrio, “pero necesitas el coche para casi todo”. “Tengo el polideportivo a 15 minutos andando, pero hay poco comercio local [una circunstancia que también preocupa al Ayuntamiento]”, señala Ibra, desde cuya casa se divisan hileras de chalés y bloques altos, pero también numerosas parcelas desocupadas, a la espera no ya de promotores, sino de que el 5 de enero se vuelvan a dar licencias de obras.

Empeoramiento de las infraestructuras

El rápido crecimiento ha traído problemas también, como el empeoramiento de las salidas y entradas con vehículo. Ahora mismo, para ir a Madrid solo se puede salir por A-3, que a esta altura es conocida por sus atascos, ya que aquí pasa de tres a dos carriles –y es además la única autovía donde en su cabecera no tiene intercambiador-, o la M-823, una sinuosa carretera comarcal que deriva en la M-50. Rivas era el único municipio de la zona que no tenía enganche directo a esta radial. Se lleva ejecutado desde hace año y medio tras un importante retraso. Pero a la obra todavía la queda.

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Curiosamente, el aumento del precio de la vivienda ha traído consigo el crecimiento de la renta por habitante porque viene gente de otro perfil. “Eso se nota muchísimo. El perfil de hace diez años no tiene nada que ver con el que hay a día de hoy. Antes te venía gente trabajadora, de Vallecas, de Moratalaz…”, comenta Raúl Villanueva, “y ahora viene de todo”. Los datos de Atlas Real Estate confirman esa tendencia: la renta media de los habitantes de Rivas roza los 43.700 euros, un 53% más alta que la media española y un 12% más alta que la media de la Comunidad de Madrid. 

En un efecto dominó, esa tendencia ha tenido otra consecuencia: el pasado mayo, el PP ganó por primera vez las elecciones en Rivas al lograr más de 16.500 votos y 9 escaños. Es algo que no parece inquietar a la actual alcaldesa, de IU, confiante en que seguirán gobernando si siguen guardando con mimo las escencias del desarrollo de la ciudad: “Nosotros, de hecho, hemos ganado dos concejales con respecto a las anteriores elecciones”.