La satisfacción del derecho constitucional a la vivienda se presenta cada vez más comprometida socialmente. El progresivo incremento de los tipos hipotecarios derivados de las decisiones sedicentemente antiinflacionistas adoptadas por el Banco Central Europeo ha contribuido a alejar, aún más, el ya muy difícil acceso a una vivienda digna para una gran mayoría de ciudadanos de rentas medias y bajas.
No obstante, la asunción, al fin, de este improrrogable problema social por parte de los partidos políticos y gobernantes públicos recientemente elegidos permite albergar esperanzas razonables para que de una vez por todas acometan la adopción de decididas políticas públicas proactivas que, junto a la necesaria colaboración privada, sean capaces de dar respuestas eficaces a la lacerante situación social y urbana existente.
Para poder implementar con éxito estas políticas enfocadas obviamente a la promoción masiva de vivienda social de precio asequible para la mayoría de los ciudadanos, resulta necesario disponer las dos condiciones básicas e imprescindibles siguientes:
1ª.- Una innovadora instrumentación y normativa legal ad hoc que facilite la promoción y ejecución pública y privada de viviendas sociales a precio tasado y asequible (de las viviendas de renta libre ya se encarga el mercado), instrumentos ya existentes en la legislación estatal desde 2007, en las autonómicas que las desarrollan y en la reciente Ley de Vivienda, si bien insuficientemente conocidos y escasamente aplicados por causa de la ralentizada actividad inmobiliaria que se deriva de la continuada crisis sufrida desde la financiera del 2008, ampliada con la pandemia y la actual guerra de Ucrania, y
2ª.- La creación (o reorientación de los existentes, en su caso) de acotados órganos de gestión urbanística pública de titularidad municipal y/o autonómica, bien individuales o concertados, capaces de programar y ejecutar con solvencia los parques públicos de vivienda, fundamentalmente destinados al régimen de alquiler social, así como los privados complementarios de ellos.
De hecho, los más importantes y novedosos instrumentos jurídico-urbanísticos aplicables vienen constituidos por medidas normativas que facilitan la mejora y la renovación y regeneración de la ciudad consolidada. Así, las denominadas «Actuaciones de Dotación», medidas garantizadoras de un equilibrio adecuado en la disposición de los equipamientos y dotaciones públicas de relación social que las nuevas demandas y usos sociales exigen, y los procedimientos denominados de «Ejecución Sustitutoria Concertada» entre propietarios de solares y empresarios especializados seleccionados mediante concurso público, «tándem profesional» ad hoc que ejecuta conjuntamente la edificación en régimen de «aportación» (pago «en obra»). En cualquier caso, ambos instrumentos conforman una pareja de extraordinarias medidas que, además de mejorar la ciudad preexistente, fomentan el trascendental objetivo social de construir importantes stocks de viviendas protegidas, públicas y privadas, en los centros urbanos.
Asimismo, la nueva «caja de herramientas» ofrece la posibilidad de constituir los denominados Complejos Inmobiliarios, disponiendo en una misma edificación usos dotacionales públicos (v. gr. colegios, centros sociales etc.) con usos lucrativos privados (v. gr. viviendas protegidas, comercios de proximidad etc.) gestionables en régimen de propiedad horizontal, lo que permite aprovechar económica y sosteniblemente el siempre escaso suelo urbano preexistente y fomenta la mixtura de usos (entre ellos las VPO) propia del modelo de ciudad mediterránea.
Finalmente, las nuevas regulaciones de vivienda también proporcionan como complemento de las tradicionales VPO, la disposición de las denominadas y novedosas «Viviendas Dotacionales» de uso y dominio públicos, alojamientos sociales (de limitada dimensión, incluso en régimen de co-living) ubicados en las numerosas parcelas calificadas para Equipamientos públicos por el planeamiento, construibles bien de manera individualizada en parte de la parcela calificada como Equipamiento o conjuntamente en la misma parcela con otra Dotación pública en una misma edificación en régimen de propiedad horizontal, viviendas destinadas a la demanda ciudadana más necesitada, a saber, menores de 35 años, mayores de 65, víctimas de desahucios o de violencia de género etc., cuya amplia localización en los centros urbanos contribuirá a paliar los indeseables procesos de segregación social del espacio y de gentrificación que toda intervención en los centros urbanos genera.
No obstante, el ambicioso programa señalado sólo podrá garantizarse si la administración dispone de unos órganos de gestión proactiva capaces de definirlos y promoverlos con eficacia social. De hecho, con un staff personal acotado (v. gr., tres técnicos superiores especializados en gestión urbanística y dos administrativos complementarios) apoyados en la contratación exterior de asistencias técnicas y en colaboración con los servicios municipales, sería más que suficiente. Ejemplos paradigmáticos, si bien escasos, de estos modelos de gestión pública lo demuestran (v. gr., «Nous Espais Torrent» del municipio de Torrent, Valencia).
En definitiva, la etapa que ahora comienza se manifiesta como una oportunidad que no puede dejarse pasar. Que ésta suponga, al fin, el inicio imparable de la satisfacción del derecho a la vivienda.
